WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Engeland
Situatie 1 en 2: Aanslag in Nederland resp. € 600 en € 0. Engeland: n.v.t.
Situatie 3: Particuliere belegging van € 100.000. Geen vreemd vermogen. Aanslag Nederland €
1.820. Engeland: geen kapitaalafschrijving. 1% onderhoud en beheer reduceert de rekenwinst
tot € 4.000. Hierover betaalt een particulier maximaal 40% belasting. De jaarlijkste fiscale
lasten bedragen dan € 1.600.
Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu met € 50.000 vreemd vermogen. Aanslag in Nederland: € 780.
Engeland: wederom geen kapitaalafschrijving. Over de rekenwinst uit 3 kan nog € 2.000
rentebetaling in mindering worden gebracht. Het bedrijfsresultaat is dan € 2.000. De totale
jaarlijkse fiscale lasten bedragen dan € 800.
Situatie 5: Als 4. De winst blijft nu echter in het bedrijf. Aanslag Nederland: zonder vreemd
vermogen € 1.102, met gedeeltelijke lening € 473. Engeland: Over de rekenwinsten uit 3 en 4
wordt nu vennootschapsbelasting betaald in plaats van inkomstenbelasting. Zonder vreemd
vermogen bedragen de fiscale lasten jaarlijks € 1200, en met een gedeeltelijke lening € 600.
Duitsland
Situatie 1 en 2: Aanslag in Nederland resp. € 600 en € 0. Engeland: n.v.t. Duitsland: n.v.t.
Situatie 3: belegging van € 100.000 (particulier, maar beschouwd als ondernemer), geen
vreemd vermogen. Aanslag Nederland: € 1.820, Engeland: € 1.600. Duitsland: 2%
kapitaalafschrijving + 1% onderhoud en beheer reduceert de rekenwinst tot € 2000. Hierover
betaalt de particulier maximaal 42% belasting. De jaarlijkse fiscale lasten bedragen dan € 840.
Situatie 4: Zelfde als 3, maar nu weer met € 50.000 vreemd vermogen. Aanslag Nederland: €
780, Engeland: € 800. Duitsland: Op de rekenwinst uit 3 (€ 2000) kan nu nog € 2000
rentebetaling extra in mindering worden gebracht. Het bedrijfsresultaat is € 0. De fiscale lasten
bedragen € 0.
Situatie 5: Als 3 en 4. De winst blijft nu echter in het bedrijf. Aanslag Nederland: zonder vreemd
vermogen € 1.102, met gedeeltelijke lening € 473; Engeland: zonder vreemd vermogen €
1.200, met gedeeltelijke lening € 600. Duitsland: over de (lage) rekenwinst moet 25%
winstbelasting worden betaald. Zonder vreemd vermogen bedragen de fiscale lasten jaarlijks €
500, en met een gedeeltelijke lening € 0.
3.2 Eigenwoningpolitiek
3.2.1 Nederland
De Nederlandse regering streeft al decennialang een vergroting van het eigenwoningbezit na.
Deze politieke doelstelling heeft doorgewerkt tot in de bouwprogramma's van gemeenten en
woningcorporaties. De groei van de eigenwoningsector ten tijde van de paarse kabinetten lijkt
echter grotendeels gevolg geweest van de woningmarktconjunctuur, in combinatie met die al
veel langer aanwezige fiscale arrangement voor eigenaarbewoners: de hypotheekrenteaftrek.
Sinds de belastingherziening van 2001 geldt de hypotheekrenteaftrek alleen nog maar voor de
woning als hoofdverblijf, voor een periode van maximaal 30 jaar. Hiermee is de regeling nog
altijd een uitzonderlijk royaal, en vaak zelfs onmisbaar.
Een praktijkvoorbeeld
De hypotheekrenteaftrek kan voor woonconsumenten de doorslag geven om ófwel te huren,
ófwel te kopen. Als dezelfde fictieve woning uit 3.1.4 te huur wordt aangeboden voor € 5.000
per jaar, dan levert dit de verhuurder een niet meer dan acceptabel direct rendement van 5%
op (zie 3.4). De potentiële huurder echter heeft de mogelijkheid om een naastgelegen identieke
woning te kopen voor diezelfde € 100.000 als de verhuurder heeft betaald. In het geval van
100% financiering met een hypotheek bij een hypotheekrente van 4% bedragen de jaarlijkse
43