WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

voor goedkopere woningen. Aantrekkelijk voor Nederlandse particuliere beleggers is ook dat in
eerste instantie verkoopwinsten niet worden belast. Engelse particulieren dienen daarentegen
gewoon 'capital gains tax' over hun verkoopwinsten te betalen. Gemaakte kosten voor
renovatie kunnen van deze winst worden afgetrokken.
Een tweede interveniërende factor die van grote invloed kan zijn op het functioneren van de
particuliere woningmarkt is de eigenwoningpolitiek. Uit het rekenvoorbeeld in 3.2 blijkt hoe de
volledige hypotheekrenteaftrek in Nederland de keuze voor een koopwoning zou kunnen
vergemakkelijken. In Engeland is deze hypotheekrenteaftrek vanaf 1974 allereerst beperkt tot
een bepaalde grenswaarde, waarna deze tussen 1990 en 1999 volledig is afgebouwd. Het
eigenwoningbezit is in Engeland niettemin min of meer geïnstitutionaliseerd, net als in
Nederland. In Duitsland wordt de regeling vaak pas op latere leeftijd gebruikt, omdat er per
huishouden maar één keer gebruik van mag worden gemaakt. Er lijkt in Duitsland minder een
cultuur te zijn van eigenwoningbezit.
In paragraaf 3.3 stond de woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling centraal. Zowel in
Nederland als in Engeland heeft de woningmarkt een stormachtige ontwikkeling doorgemaakt,
waarbij Engeland de kroon spande. De vraagontwikkeling van de laatste jaren is conjunctureel
geweest waar voor starters de woningmarkt onbereikbaar werd. Structurele vraagontwikkeling
lijkt vooral het gevolg van een flexibilisering van de arbeidsmarkt waardoor jongeren steeds
vaker op de particuliere huurmarkt aangewezen zijn. Verder lijkt in het Noorden van Engeland
de grootscheepse revitalisatiepolitiek en economische herpositionering van de steden van
invloed te zijn op de vraagontwikkeling.
Paragraaf 3.4 ging over de beleggingsmarkt. Onroerend goed is een op de langere termijn vaak
waardevaste, goed renderende belegging. Er is echter kennis en kunde nodig, en de kosten
van beheer zijn hoog. Woningbeleggingen zijn ook voor particuliere beleggers goed bereikbaar
door de relatief lage eenheidsprijs. Opvallend is dat vooral de laatste jaren de winst op
woningbeleggingen vooral uit waardegroei wordt gehaald, dit in tegenstelling tot commercieel
vastgoed, waar veel meer de nadruk wordt gelegd op huurinkomsten. Voor particuliere
beleggers was de Nederlandse en de Engelse woningmarkt wat dat betreft het laatste
decennium een Walhalla. Ertegenover stonden vallende beurskoersen. Ten slotte zijn er nog
andere factoren die mogelijk van belang zijn op de vastgoedbeleggingsmarkt. Er is gewezen op
het vertrouwen m.b.t. de indexering. Dit lijkt vooral voor institutionele beleggers een rol te
kunnen spelen. Dan is er het vertrouwen door particulieren in de pensioenfondsen. Dit lijkt met
name in Engeland geschaad. Een andere kwestie is het imago. De vastgoedsector heeft een
slechte reputatie. Dit kan voor verzekeraars een reden zijn om zich niet op deze markt te
begeven.
Afsluitend is er een paragraaf gewijd aan andere interveniërende factoren. De organisatie van
het pensioenenstelsel is een mogelijke factor. In Nederland zijn werknemers verplicht
verzekerd in een bedrijfspensioenfonds. In Engeland heeft met daarentegen de keuze uit te
stappen. Het vrijgekomen premiebedrag kan op de woningmarkt belegd worden.
Naast de eigenwoningsector is ook de sociale huursector een concurrerende sector voor de
particuliere verhuurders. In Nederland lijkt dit meer het geval te zijn dan in Engeland en vooral
Duitsland, waar zittende bewoners van een sociale huurwoning een maandelijkse 'vereffening'
moeten betalen wanneer hun inkomen boven een bepaalde grens is gekomen.
Dan is er nog het aanbod aan vreemd vermogen. In Engeland is er een ware concurrentiestrijd
geweest tussen aanbieders van zogenaamde 'buy to let' hypotheken. In Nederland zijn er maar
een aantal aanbieders die dit soort hypotheken 'voor een beleggingspand' aanbieden. De
voorwaarden die gesteld worden lijken niet echt ongunstiger te zijn dan in Engeland. De
beleggingshypotheek is in Nederland echter nog geen gemeengoed.
Ten slotte is er de ruimtelijke situatie en het ruimtelijk beleid. De ruimtelijke situatie in de
landen varieert niet bijzonder. Nederland voert echter wel een zeer restrictieve ruimtelijke
beleid. Opvallend in met name het Noorden van Engeland zijn de miljarden ponden die in het
kader van het 'Urban White Paper' in 'regeneration' worden gepompt.
56