WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Tabel 11. Gemiddelde nieuwe gebouwde ‘2-bedroom’ flat. Kwartaal 2 2004/2005. Bron: Knight
Frank, 2005
Jaar
2004
2005
2006
Oppervlakte
62,8 m 2
62,8 m 2
Prijs
£ 184.800
£ 182.500
Prijs/m 2
£ 2943
£ 2906
Huur
£ 770
£ 750
Huur/m 2
£ 12,26
£ 11,90
BAR
5,0%
4,9%
Recente city living activiteiten
Hoewel de marktontwikkelingen al enkele jaren lang niet meer rooskleurig zijn betekent dit niet
dat er geen marktactiviteit is geweest. Zelfs het afgelopen jaar zijn er nog veel particulieren op
de markt ingesprongen. Een belangrijk motief voor deze investeerders om toch nog te
investeren is niet alleen de aanhoudende vraag naar huurwoningen, maar vooral ook de
kortingen die ontwikkelaars rekenen wanneer er grote aantallen appartementen tegelijk
aangekocht worden. Leden van 'investment clubs' kunnen deze kortingen als winst incasseren,
wanneer zijn in staat zijn aangekochte appartementen voor de cataloguswaarde aan een
'second phase investor' weten te verkopen. Hier zijn volgens makelaarskantoor Hunters een
flink aantal beleggers het afgelopen jaar de fout in gegaan. De 'second phase investors'
dienden zich niet aan. De door de ontwikkelaars voorgestelde prijzen zijn volgens hen
onrealistisch (interview Hunters). Veel beleggers hebben afgelopen jaar voor de keuze gestaan
te verkopen met verlies, óf te verhuren, eveneens met verlies.
Uiteindelijk zou makelaar Hunters toch nog positief willen adviseren over investeringen in 'city
living' in Leeds. Voorwaarde dan wel is dat de investeerder beschikt over de juiste 'know how'.
Hij moet de markt ter plaatse goed kunnen doorgronden, en weten waar zich
groeimogelijkheden aandienen. Investeerders moeten tevens beschikken over een lange adem.
Dit is volgens Hunters geen markt meer voor speculanten. Doordat de speculanten zich hebben
teruggetrokken is er ook meer ruimte gekomen voor eigenaarbewoners (interview Hunters).
Volgens Allsop (2006) is het aantal projecten dat in de pijplijn zit in Leeds met 'slechts' 3%
toegenomen tussen 2005 en 2006. Belangrijkste reden voor deze beperkte toename is dat het
aantal geplande eenheden is afgenomen ten opzichte van de voorgaande jaren. Dit komt ofwel
doordat er 'planning permission' is geweigerd, of doordat bepaalde projecten zijn omgezet in
commerciële (deel)projecten. Allsop ziet dit als goed nieuws voor critici die een overaanbod op
de city-living markt in Leeds vrezen, maar eveneens als bevestiging dat grote bulkinversteerders
nog steeds bereidwillig zijn te investeren in Leeds. Een van deze investeerders
is Manoj Raitatah en zijn Summertime Properties. Anne Haggas, 'sales manager' en vennoot in
makelaarskantoor Knight Frank in Leeds is in onderhandeling met Raitatah over de aankoop
van de nog te bouwen 54 verdiepingen tellende Lumiere Tower, die ruimte zou moeten gaan
bieden aan 650 appartementen. In de onderhandelingen is volgens Haggas sprake van een
spanning tussen de wens van de investeerder(s) voor steeds kleinere appartementen enerzijds
en de behoefte aan redelijke woonoppervlaktes van de kant van de huurders anderzijds. Uit
diverse onderzoeken zou blijken dat de groeipotentie voor 'city living' in Leeds met name in de
iets grotere woonoppervlaktes gezocht moet worden. Dat de oppervlaktes in de Lumiere Tower
vooralsnog weer een slag kleiner lijken te worden vindt Haggas eigenlijk onverantwoord. Zij
wijst daarbij vooral naar de rol van de ontwikkelaar, die na jaren waarin de bomen tot in de
hemel groeiden iets van haar terrein zou moeten prijsgeven, door genoegen te nemen met iets
minder grote winsten (interview Haggas).
79