WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Figuur 4. Woningmarktsectoren Engeland 1960-2005. Bron: ODPM, 2005
100%
90%
80%
70%
60%
50%
40%
30%
20%
10%
0%
1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004
koop
part.huur RSL loc.auth. koop part.huur RSL loc.auth. koop
1960 33.3 23.8 42.9
1964 27.2 25.9 46.9
1968 22.0 27.4 50.6
1972 18.4 28.1 53.5
1976 13.6 1.6 29 55.7
1980 11.7 2.2 26.7 59.4
local authority
RSL*
part.huur
1984 10.9 2.4 24.6 62.0
1988 9.6 2.6 22.2 65.7
1992 10.1 3.3 19.4 67.2
1996 10.7 4.6 17.0 67.7
2000 10.2 6.0 14.3 69.4
2004 11.0 7.7 10.8 70.5
* RSL: Registered Social Landlords. De plotselinge verschijning van de RSL's vanaf het jaar 1976 is te verklaren
aan de hand van nieuwe wetgeving die vanaf 1973 van kracht is. Private 'Housing Associations' kregen daarin de
status van 'social landlord' toebedeeld. Met name vanaf de jaren negentig zijn gemeentelijke woningbedrijven of
gedeeltes daarvan overgedragen aan deze 'social landlords'.
Duitsland
De marktverdeling op de Duitse woningmarkt is sinds 1960 niet veel veranderd. Dit is zeer
opmerkelijk in vergelijking met Nederland en vooral ook Engeland, waar de veranderingen groot
zijn geweest. Opvallend anno 2004 is de relatief beperkte rol van de eigenwoningsector in
vergelijking met Nederland en vooral Engeland. Het meest opmerkelijke in het kader van dit
onderzoek feit is wel de ruimte vertegenwoordiging van de particuliere huursector. Deze heeft
in Duitsland een vier maal zo hoog marktaandeel als in Nederland. De eigenwoningsector is
met 40% net zo groot als de particuliere huursector.
Sociale verhuurders zijn er niet in Duitsland. Toch wordt anno 2005 ca. 10% van de markt
aangemerkt als sociaal, of 'prijsgebonden'. Sociale huurwoningen worden gewoon aangeboden
door particuliere verhuurders. De verhuurders krijgen hiervoor een subsidie per wóning. Deze
subsidie dekt ongeveer het exploitatietekort als gevolg van het strenge prijsregime dat voor een
sociale huurwoning geldt. Bewoners van een sociale huurwoning moeten voldoen aan een
inkomenseis. Zodra een bewoner 20% meer verdiend moet hij een maandelijkse 'vereffening'
betalen. Gemiddeld na 25 jaar vervallen de restricties m.b.t. de huurhoogte en dekt de overheid
de exploitatietekorten niet langer. Hiermee komt de huurwoning te vervallen, als sociale
huurwoning, en is het een particuliere huurwoning geworden. Begin jaren tachtig spoorde de
conservatief-liberale Bondsregering sociale verhuurders aan de publieke leningen snel af te
lossen in ruil voor een snellere afbouw van de restricties voor verhuur (Hubert, 1998). Anno
2006 is de subsidieperiode vastgesteld op 20 jaar. Verhuurders zien vaak af van een forse
huurverhoging nadat de subsidies zijn gestopt (telefonisch NRW.BANK).
23