WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

ten opzichte van Nederland is dat de institutionele beleggers in Engeland sinds 1965 vrijwel
van de woningmarkt zijn verdwenen.
Vanaf 1988 is er een plotselinge ommekeer in de neergaande trend (figuur 21) waar te nemen.
De particuliere huursector lijkt zich geleidelijk aan weer te herstellen. Er zijn daarbij twee
periodes te onderscheiden. Uit hoofdstuk 5 en 6 zal blijken dat de eerste herstelperiode van
1989 tot 1995 vooral in verband wordt gebracht met de zwakke woningmarktconjunctuur. De
particuliere huursector zou min of meer een tijdelijke 'buffer' zijn geweest. Opvallend echter is
ook dat in deze periode het aandeel 'assured shorthold' contracten in de particuliere huursector
van vrijwel niets tot 40% is toegenomen, en de huren een grote vlucht hebben genomen in
verhouding tot de inflatie en de stijging van de lonen. 1988 was dan ook het jaar waarin de
genoemde nieuwe vrijere contractvorm als alternatieve contractvorm werd toegestaan.
Niettemin daalde het marktaandeel van de particuliere huursector na 1995 weer. De tweede
herstelperiode is in de statistieken waarneembaar vanaf het jaar 2001 en duurt nog steeds
voort. Als oorzaak voor deze groei wordt de heropleving van de 'buy to let' markt gegeven.
Deze ontwikkeling zou in feite al midden jaren negentig zijn begonnen toen particulieren met
geleend geld pandjes in oudere stadswijken gingen opkopen. Pas rond de eeuwwisseling
raakte 'buy to let' in een stroomversnelling doordat 'het stadscentrum' als woonlocatie werd
herontdekt, mede door toedoen van de nationale revitaliseringspolitiek. Wat de ontwikkelingen
vanaf het jaar 2000 kenmerken is dat een groot deel van de expansie niet langer in bestaand
bezit plaatsvindt, maar dat particuliere huisbazen nieuw bezit kopen, dat door ontwikkelaars
specifiek voor deze particulieren wordt gebouwd. Critici menen dat de nieuwbouwprogramma's
in de centra van de steden daardoor meer gericht zijn op de verlangens van investeerders dan
dat er rekening wordt gehouden met de behoeften van degenen die de te realiseren
appartementen moeten gaan bewonen. De financiers in 'city living' zijn geen institutionele
beleggers, maar enkel particuliere investeerders, die relatief vaak van Indiaas Engelse- of Ierse
afkomst zijn. Indirect zijn natuurlijk de vele in 'buy to let mortgages' gespecialiseerde
hypotheekbanken de grote financiers op de achtergrond.
In het jaar 2005 was het groeicijfer van de particuliere huursector hoger dan ooit. Tegelijkertijd
is de eigenwoningsector voor het eerst in misschien wel honderd jaar gestagneerd.
De contractvorm op de 'city living' markt is vrijwel altijd in de vorm van 'assured shorthold'
contracten. Dit geld ook voor de verhuurders in de oude stadswijken. Alleen in de
buitengebieden zijn er grote particuliere verhuurders met gereguleerd bezit.
In Leeds lijken kleine stadsappartementen sinds de eeuwwisseling de norm te zijn op de
particuliere huurwoningenmarkt. In korte tijd zijn er in het stadscentrum ca. 5.000
appartementen opgeleverd. Een soortgelijk aantal is op dit moment in aanbouw. Zoals de
plannen er nu uitzien zullen er in de nabije toekomst ruim 18.500 stadsappartementen in het
centrum zijn verrezen. Tot nog toe zijn de appartementen vrijwel allemaal opgekocht door
particuliere investeerders. Zij verkopen de appartementen eventueel door aan 'second phase'
investeerders. De meeste appartementen worden vooralsnog verhuurd. De oppervlaktebovengrens
van deze appartementen lag enkele jaren geleden bij ca. 70 m 2 , maar is onder druk
van de gestegen prijzen gedaald. Onder invloed van een toenemend aanbod en stagnerende
prijzen op de woningmarkt is de gemiddelde huurprijs van een 'city living' appartement tussen
2004 en 2005 gedaald van £ 770 naar £ 750 voor een appartement van gemiddeld 63 m 2 . Het
aanbod zal de komende jaren nog fors toenemen. De city living markt is een markt voor
liefhebbers die graag dicht bij het stadscentrum willen wonen en hier geld voor over hebben.
Duitsland, NRW & Dortmund
De Duitse particuliere huursector heeft al decennialang een stabiel marktaandeel van ca. 40%.
Onder de aanbieders van deze 40% bevinden zich ook voormalige publieke bedrijven die qua
instelling goed te vergelijken zijn met de Nederlandse woningcorporaties. De grootste rol wordt
81