WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Alexander exploiteert ING een project – Grote Beer genaamd – met kleine appartementen en
gereguleerde huurprijzen. De lagere grondprijs buiten de stad staat dit volgens Wensing toe.
Het project rendeert niet geweldig, maar het wordt wel gezien als een risicoloze 'core'
belegging. De Grote Beer is een groot succes.
Woningcorporaties
Het bezit van studentenhuisvester en woningcorporatie Stadswonen in Rotterdam komt niet in
aanmerking voor liberalisatie vanwege de kleine oppervlaktes. Dit gegeven vormt echter
helemaal geen belemmering voor Stadswonen. Haar portefeuille is dan ook op geen enkele
manier afgestemd op het huurbeleid. PWS is een Rotterdamse woningcorporatie die wel
dankbaar gebruik maakt van de ruimte die wordt geboden om geliberaliseerd te verhuren. Dit
stelde PWS bijvoorbeeld in staat om het project 'De Compagnie' op de Kop van Zuid nog in de
bouwfase van een ontwikkelaar over te nemen in verband met een slecht lopende voorverkoop.
Het huurbeleid vormt verder geen beperking voor PWS' doen en laten.
6.2 Referentieland dynamisch: Engeland
Achtereenvolgende conservatieve regeringen probeerden in de decennia na de tweede
wereldoorlog de 'vlucht' uit de particuliere huursector een halt toe te roepen middels
deregulering van het huurbeleid. Dit is tot de late jaren tachtig niet gelukt. Deels kan dit
gekomen zijn doordat na een periode van deregulatie telkens weer een periode van
aangescherpt beleid volgde. Deze dynamiek van regulering-liberalisatie-bevriezing-regulering
heeft het vertrouwen in de sector geen goed gedaan, zo is de veronderstelling. Volgens David
Gibbins van Arlington is de introductie van de Fair Rent Act van 1965 het moment geweest
waarop de institutionele beleggers de markt verlieten. Zij hielden het definitief voor gezien,
totdat kort geleden weer enkele partijen begonnen zijn met woningfondsen, waaronder
Arlington. Particuliere beleggers hielden het wat langer uit op de markt. Tot 1975 vonden zij in
de gemeubileerde sector een 'vluchtsector' om onder de huurprijsregulering uit te komen. De
gemeubileerde sector was tot die tijd volledig gevrijwaard van huurprijsregulering. Het kwam
zelfs voor dat een gemeubileerde kamer in een woning voor de dubbele prijs van de hele
woning verhuurd werd (Balchin & Rhoden, 2002). In 1975 heeft de nieuwe Labour regering
deze vrijstelling voor gemeubileerde woningen opgeheven. Het is heel aannemelijk dat het
relatief grote marktverlies van 1975 op 1976 (figuur 21, paragraaf 4.2) hier een direct gevolg
van is geweest. In 1989 trad een plotseling herstel in op de particuliere huurwoningenmarkt.
Een jaar daarvoor was de liberale Rent Act 1988 van kracht geworden. Hoewel Kemp (1998) en
Crook et al (1996) de oorzaak van dit herstel in eerste instantie bij andere factoren leggen
(5.3), geven zij ook aan dat de introductie van nieuwe, lossere contractvormen op zijn minst
faciliterend heeft gewerkt. Over de tweede opleving vanaf 2001 is nog niet veel literatuur
verschenen. Het gaat hier om een heropleving van de 'buy to let' markt, die in de jaren
negentig begon. Volgens David Gibbins en Chris Town had deze ontwikkeling nooit kunnen
plaatsvinden zonder de 'Rent Act' van 1988, die in tegenstelling tot eerdere
liberalisatiepogingen van kracht bleef na de machtswisseling door Labour in 1997.
6.2.1 Beweegredenen Engelse verhuurders
Volgens Chris Town, voorzitter van de 'Residential Landlords Association', en zelf
huisjesmelker in Leeds, had de huurwetgeving van vóór 1988 een 'dodelijke' uitwerking op de
particuliere huurwoningenmarkt. De 'Rent Act' van 1988 heeft hier verandering in gebracht.
Veel investeerders, waaronder hijzelf, zijn eind jaren tachtig vanuit het niets begonnen met het
opbouwen van een portefeuille. Sinds enkele jaren is Town nu een 'full time property man'.
Town hanteert als belegger een lange termijn strategie, en investeert niet in 'city (centre)
105