WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

1975 geen beperking kende. In die tijd lagen de tarieven van de inkomstenbelasting ook nog
een stuk hoger dan anno 2006, wat het fiscale arrangement extra aantrekkelijk maakte.
Verhuurders kochten soms hun huurders uit om maar de leegwaarde van de woning te kunnen
incasseren – soms ging het er minder vriendelijk aan toe (Balchin & Rhoden, 2002). Het is dan
ook niet verwonderlijk dat Crook et al (1996) en Kemp (1998) de plotselinge trendbreuk vanaf
1989 vooral relateren aan ontwikkelingen op de koopwoningenmarkt.
Herstel 1: 1989 – 1995
Crook et al (1996) brengen de groei van de particuliere huursector in de periode 1988-1994 in
eerste instantie in verband met de crisis die op dat moment heerste op de Engelse
koopwoningenmarkt. De hypotheekrente was in 1990 met 15,2% historisch hoog (figuur x
paragraaf 2.4) waardoor kopen onaantrekkelijk werd. Huishoudens die wilden verhuizen
haalden hun woning uit de verkoop en gingen deze in plaats daarvan verhuren, in afwachting
van een betere markt. De helft van de groei op de particuliere huurwoningenmarkt (134.000 van
de 268.000) tot 1994 komt volgens Crook et al door dit soort gelegenheids- 'property slump
landlords'. Dat de woningprijzen in deze periode nauwelijks zijn gedaald (alleen in 1991 met
2%; zie figuur x paragraaf 2.4) zal te maken hebben met deze tijdelijke marktonttrekkingen. Als
tweede belangrijkste oorzaak voor de opleving van de particuliere huurwoningenmarkt noemen
Crook et al de van overheidswege ingestelde BES-regeling (Bussiness Expansion Scheme) in
1989. De regeling was ingesteld om nieuw initiatief in de bouw van particuliere huurwoningen
of het aankopen van bestaande woonruimte voor de verhuur te stimuleren. De BES resulteerde
in de oprichting van 903 nieuwe 'assured tenancy companies', waarin particuliere beleggers
deelnamen. In totaal werden er door deze ondernemingen 81.000 particuliere huurwoningen
toegevoegd aan de voorraad. Investeerders gaven later in interviews aan zonder BES-regeling
nooit in de woningmarkt te zijn gestapt. Na afschaffing van de BES in 1993 dienden zich dan
ook geen nieuwe investeerders aan. Veel van de nieuwe BES-verhuurders pondden hun
goedkoop verworven bezit na 1995 uit (Crook et al, 1996).
Crook et al (1996) en Kemp (1998) willen geen één-op-één verband leggen tussen het herstel
van de particuliere huursector en het huurbeleid. Toch menen beiden dat particuliere
verhuurders in de jaren negenig meer vertouwen in de sector hadden dan in de jaren zeventig
en tachtig, toen er nog een streng huurbeleid was en rendabele huren bijna niet mogelijk
waren. Volgens Kemp (1998) waren de vooruitzichten voor de sector in 1998 beter dan ooit,
door toename van het aantal kleine huishoudens en de flexibilisering van de arbeidsmarkt.
Herstel 2: 2001 – heden
Over het algemeen wordt verondersteld dat aan deze groei in eerste instantie weer een
conjuncturele reden ten grondslag ligt. De 'buy to let' markt is gevoed door de enorme
prijsstijgingen op de woningmarkt. Het lijkt er echter op dat aan de spectaculaire groei van de
laatste jaren ook zeker structurele oorzaken ten grondslag liggen. Kemp noemde al de
flexibilisering van de arbeidsmarkt. Daarnaast is de hypotheekrenteaftrek voor
eigenaarbewoners in 1999 geheel afgeschaft. Dit heeft de positie van de huursector ten
opzichte van de eigenwoningsector versterkt. 2005 is het eerste jaar waarin de eigenwoningsector
ten opzichte van 2004 een relatieve krimp heeft laten zien van 70,7% naar 70,4%
marktaandeel (ODPM, 2006).
Institutionele sector
De institutionele huursector leidt een wel zeer marginaal bestaan op de Engelse woningmarkt.
Volgens David Gibbins, 'residential manager' bij Arlington in Londen, hebben de institutionele
beleggers zich teruggetrokken na invoering van de strenge 'Rent Act 1965'. Er zijn echter meer
oorzaken aan te wijzen. Zo gold de woningmarkt als een riskante markt voor beleggingen voor
met name verzekeringsmaatschappijen. Dit had te maken met het slechte imago van de sector,
dat gecreëerd was door een aantal malafide huisbazen. Verzekeringsmaatschappijen zouden
zich de slechte publiciteit niet kunnen permitteren. Meer factoren komen aan de orde in 5.4.
Hoewel het huurbeleid van Thatcher in eerste instantie gericht was op kleine particuliere
verhuurders, werd de BES-regeling ook geïntroduceerd met het oog op de institutionele
97