WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Regiomanager J. Koehler van Direct Wonen herkent de creatieve oplossingen van de
verhuurders ook. Relatief veel verhuurders verhuren studio's, bijvoorbeeld in een groep van 6
eenheden met 3 toiletten op de gang. In de meest extreme gevallen gebeurt het dat
bijvoorbeeld vier té kleine appartementen worden samengevoegd tot twee grotere
appartementen om maar boven de huurliberalisatiegrens uit te komen. Wijnand Groenen is als
directeur van beleggingsadviesbureau en beheerorganisatie 4-freedom actief op de
studentenwoningenmarkt in het centrum van Utrecht. Groenen benadrukt in een
telefoongesprek dat in zijn specifieke branche de huurwetgeving stelselmatig en bewust wordt
overtreden. De markthuren in zijn specifieke branche zijn doorgaans twee maal de hoog als het
WWS toestaat. Zijn klanten brengen deze markthuren gewoon in rekening bij de studenten. Dat
dit gebeurt, is volgens Groenen algemeen bekend, ook bij VROM. Volgens Groenen zullen zijn
beleggers-klanten, die doorgaans veel geïnvesteerd hebben in een pand, failliet gaan wanneer
de huurcommissie zal besluiten tot huurverlagingen. Vooralsnog zijn de huurders echter loyaal 1
genoeg om niet naar de huurcommissie te stappen. Groenen is echter ongerust over een
ontwikkeling die in Rotterdam gaande is. Daar organiseren groepen rechtenstudenten een
campagne om medestudenten bewust te maken van hun huurdersrechten. Concluderend kan
gesteld worden dat het huurbeleid vooralsnog geen tot weinig invloed lijkt te hebben op de
studentenwoningenmarkt, afgezien van die verhuurders die de markt liever links laten liggen
vanwege het huurbeleid, of vanwege het imago van deze markt.
Institutionele beleggers
Gideon Spermon en Jeroen Jansen van Vesteda zijn niet gecharmeerd van het huurbeleid
zoals dat ten tijde van het interview in mei nog in werking was. De reeds beschreven 'roll over'
strategie is mede ingezet door dit huurbeleid. Het huurbeleid is ook de reden geweest waarom
er niet meer projecten als 'De Boompjes' (5.2.3) zijn ontwikkeld of aangekocht. Volgens Jansen
zouden deze woningen in de 'sociale huur' vallen. Feitelijk is dit natuurlijk niet juist. Jansen
bedoelt dat deze kleine woningen standaard onder het strenge huurprijsregime vallen – dit is
nog geen sociale huur. Op de vraag of Vesteda deze kleine woningen eventueel wel in het
centrum van Alexander zou willen realiseren antwoorden Spermon en Jansen dat de
projectprijzen ook hier niet in verhouding liggen tot de maximaal toelaatbare huurprijzen die
volgens het WWS gevraagd mogen worden. Gert-Jan Kapiteyn vertelt dat ook zijn Altera
Vastgoed zich voornamelijk focust op de geliberaliseerde markt. Kapiteyn maakt echter wel
onderscheid tussen gebieden waar druk op de markt staat (het stadscentrum), en gebieden
daarbuiten. In die eerste is de maximaal toelaatbar huurprijs van het WWS zonder meer té
laag, waardoor er niet in het gereguleerde segment geïnvesteerd kan worden. Altera is niet zo
actief in de centra van de grote steden. Volgens Kapiteyn zouden kleine stadsappartementen
wel een hele goede investering vormen. Helaas zou de huurprijsregulering tot gevolg hebben
dat het directe rendement op ca. 2% zou blijven steken. Tot slot concludeert Kapiteyn dat er
per saldo structureel geld de sector uitstroomt. Dit komt volgens hem door de grondprijzen en
het huurbeleid.
Wim Wensing van ING Real Estate ervaart de huurprijsregulering als een groot obstakel. Juist
ING gelooft (met Amvest) veel meer dan andere institutionele beleggers in kleine oppervlaktes
in het stadscentrum. Volgens Wensing is dit waar de markt om zit te springen. Wensing zou het
liefst appartementen van ca. 70 m 2 in hartje Rotterdam willen verhuren voor een huurprijs van €
700-800. De kritische grens om geliberaliseerd te kunnen verhuren ligt volgens Wensing ergens
tussen 80 en 85 m 2 . Dit bood volgens Wensing mogelijkheden. Onder het nieuwe huurbeleid
ligt dit echter anders (in met name de stadscentra zou de ondergrens lager komen te liggen,
vanwege een hoge WOZ-waarde, zie 6.1.1). Niettemin is Wensing al lang de landsgrens over
gegaan. In Parijs en Londen heeft hij geld geïnvesteerd in zogenaamde ‘micro-living’ projecten,
veelal bij onderzoekscentra en universiteiten in de buurt. Volgens Wensing is dit een markt
waar in Nederland ook veel behoefte aan is, met name voor jonge afgestudeerden. Het
huurbeleid staat dit echter in de weg. Alleen buiten het stadscentrum in deelgemeente
1 een vervelende vorm van loyaliteit', aldus woordvoerder Hans Roseboom van 'De Woonbond' in dagblad 'Trouw'
d.d. 22/6/2006
104