WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

vorm van huurprijsregulering menen dat het prijsmechanisme op de prijsinelastische
woningmarkt bij een plotselinge vraagtoename enkel leidt tot onrealistisch hoge pieken in de
markthuur, en nauwelijks tot een toenemend aanbod. Dit is een belangrijke reden waarom van
de coalitiepartijen met name het CDA moeite had met deregulering juist op een moment van
een vraagoverschot. Volgens Lind (2001) zal de 'smoothing changes' prijsregulering als
consequentie hebben dat in tijden van vraagimpulsen het vinden van woonruimte extra zal
worden bemoeilijkt doordat er minder prikkel is tot verhuren. Lind stelt daarom de vraag
waarom huishoudens de voorkeur zouden geven aan een systeem waarin zij langer moeten
zoeken, in vergelijking met een systeem waarin zij, voor een bepaalde periode, een hogere
huur moeten betalen. Dit laatste lijkt vooral de praktijk in Engeland, waar in het centrum van
Leeds op een overspannen markt de huren tijdelijk hoog zijn geweest (tot £ 13/m 2 ), maar
inmiddels al weer 10 tot 15% zijn gedaald door een sterk toegenomen aanbod (zie 4.5.2).
Ten slotte beschrijft Lind nog een vorm van huurprijsregulering (type e) die de hele huurmarkt
af moet schermen tegen markthuurstijgingen. Motivatie achter deze vorm van
huurprijsregulering is te komen tot een ongesegregeerde markt. Door het stadsbestuur van
Amsterdam wordt dit anti-segregatie argument gebruikt om de kritiek op Dekker’s huurplannen
kracht bij te zetten. Deze vorm van huurprijsregulatie nadert nog het dichtste naar de 'eerste
generatie' huurprijsregulering waarbij de verhouding tussen de rekenprijzen en de marktprijzen
zoek is geraakt. Type e is dan ook het 'hardste' binnen de tweede generatie.
2.1.2 Aanvulling op Lind
Lind's model behandelt enkel de prijsvorming voor zittende en nieuwe huurders vanuit de
positie van de huurders bezien. Voor de huurder is het ook van groot belang of er met tijdelijke
contracten, of met contracten voor onbepaalde duur wordt gewerkt: dit is de factor
'huurzekerheid'. Vanzelfsprekend is dit ook een factor van belang voor belegger-verhuurders.
Het zegt hen iets over de zekerheid van huurinkomsten, of andersom over de snelheid van
beschikking over het kapitaal (de liquiditeit). In tabel 4 op de volgende bladzijde is een kort
overzicht gegeven van de mate van huurprijsregulering en huurzekerheid in Nederland en de
twee referentielanden. Er is daarbij een schatting gemaakt welk deel van de
huurwoningenmarkt onder welk type regulering valt, of waar huurders huurzekerheid hebben.
Een gedetailleerde beschrijving van het huurbeleid in de drie landen volgt in de volgende drie
paragrafen.
Waar in tabel 4 in de rij van Nederland 95% is ingevuld wordt het gereguleerde marktsegment
bedoeld (is immers 95%). Uit de tabel blijkt dat op dit gereguleerde segment bijna alle vormen
van huurprijsregulering van toepassing is, en daarmee bijna op de gehele huurmarkt.
Tabel 4. De positie van de huurder in Nederland en de referentielanden. Bron: categorieindeling:
Lind, 2001
zittende
nieuwe
huurders
huurders
bescherming bescherming huurzekerheid bescherming bescherming anti-
tegen huren tegen
tegen
tegen
segregatie
boven
markthuren
markthuren
machtsmisbruik markthuurpieken
type a type b type c type d type e
Nederland
Duitsland
Engeland
100%
100%
50%
95%
100%
50%
100%
100%
50%
27
100%
100%
50%
95%
10%
50%
soms
nee
nee