WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

4. COMMERCIËLE
HUURWONINGENMARKT, AANBOD
KLEINE STADSAPPARTEMENTEN
In tegenstelling tot de titel van dit hoofdstuk zal hier in overeenstemming met de rest van het
rapport en de literatuur worden gesproken van de 'particuliere' huurwoningenmarkt. Het is
echter belangrijk zich te realiseren dat de particuliere huurwoningenmarkt niet per se
commercieel is. Feitelijk zijn de Nederlandse woningcorporaties ook particuliere bedrijven. In
dit rapport wordt echter gedoeld op de winstgeoriënteerde particuliere huursector.
Introductie
In zijn boek 'Private rented housing in the United States and Europe' schreef Michael Harloe
(1985) over de opkomst van wonen als 'commodity' (handelsartikel) in de negentiende eeuw ten
tijde van de industrialisatie. Grondeigenaren, speculatieve huizen-bouwers, kapitaal-financiers
en kleine investeerders beproefden hun geluk op deze nieuwe markt. Harloe beschreef hoe hun
winstbejag resulteerde in te dure en inadequate huisvesting voor de nieuwe stedelijke
arbeidersbevolking. Vervolgens beschreef hij hoe nationale overheden de inadequate
huisvesting begonnen te beschouwen als voedingsbodem voor ziekte en sociale instabiliteit, en
daarmee obstructie voor het nationaal economisch leven. Rond de vorige eeuwwisseling begon
de overheid daarom regels te stellen ten aanzien van de kwaliteit van woningen. Van
arbeiderszijde, maar ook van de werkgeverskant kwamen er initiatieven om zelf de woningbouw
ter hand te nemen. Geleidelijk aan zijn deze initiatieven in veel landen onder de vleugels van
de overheid terecht gekomen.
Volgens Harloe was niet de maakbaarheidsdrang van de overheid, maar het onvermogen van
de vrije markt om in goede arbeidershuisvesting te voorzien de oorzaak van de afbraak van de
winst georiënteerde particuliere huursector in de loop van de twintigste eeuw. Jim Kemeny
(1995) beweerde nog stelliger dat 'profit renting has never in any period of history been able to
satisfactorily meet the demand for rental housing'. Noch Harloe, noch Kemeny wilden daarmee
zeggen dat er geen rol is weggelegd voor 'profit renting'. Hoewel Harloe in 1985 de verwachting
uitsprak dat de commerciële huursector zou blijven krimpen, voegde hij hier aan toe dat
politieke en economische ontwikkelingen hier verandering in zou kunnen brengen. Inmiddels
lijkt de druk op de particuliere huurwoningenmarkt te zijn toegenomen (3.3). Naast
conjuncturele redenen zouden hier ook structurele oorzaken aan ten grondslag liggen, zoals de
flexibilisering van de arbeidsmarkt (Avmarov, 1999).
4.1 Particuliere verhuur in Nederland
In figuur 3 (1.3.3) was te zien hoeveel marktaandeel de particuliere huursector de afgelopen
decennia heeft verloren. Hugo Priemus (1998) voorzag in 1998 een voortgang van deze trend
(zie figuur 17 op de volgende pagina). Priemus schreef in 1998 zijn verwachting toe aan de
traditionele particuliere verhuurdersgroep (1.3.4). Uit figuur 22 is echter af te lezen dat het
marktverlies na 2001 vooral is toe te schrijven aan de institutionele verhuurders.
57