WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

4.6 Conclusie
Nederland & Rotterdam
Figuur 17 op pagina 55 laat prachtig het stabiele verloop van het marktverlies van de
particuliere huursector zien. Er wordt vaak verondersteld dat dit verval een min of meer
natuurlijk proces is door het uittreden van oude particuliere pensioenbeleggers. Uit 4.4.1 blijkt
echter wel dat tussen midden jaren tachtig en midden jaren negentig veel nieuwe individuele
beleggers in woning-cv's de markt hebben betreden. Maar deze beleggers anticipeerden vooral
op kapitaalgroei. Het grootste marktverlies lijkt vanaf midden jaren tachtig niet te komen van de
pensioenbeleggers, maar is vooral het gevolg van een uittocht van institutionele beleggers, die
zich in het nieuwe millennium versterkt heeft voortgezet. Verhuurders als Vesteda spreken
liever niet van een uittocht, of desinvestering, maar van een ‘roll-over’ naar een duurdere
categorie woningen als strategie. In verhouding tot het verlies van het aantal verhuurde
eenheden valt de totale desinvestering van de laatste jaren dan ook mee. Er is een ander
proces aan de gang in de institutionele huursector, die omschreven zou kunnen worden als een
verregaande 'vernichering' van de institutionele sector. Dit betekent niets anders dan dat de
beleggers goedkope woningen van de hand doen, en enkel nog investeren in de smalle markt
voor dure huurwoningen die buiten het strenge huurprijsregime vallen.
Een andere nichemarkt in ontwikkeling is de in paragraaf 4.1.4 beschreven 'nieuwe
nichemarkt'. Dit is vooral een markt van individuele particulieren en (verhuur)makelaars. Het
grootse deel van het aanbod in deze 'nieuwe nichemarkt' bestaat uit kleine stadsappartementen
(vaak gemeubileerd) en onzelfstandige studio's. Het gaat daarbij zelden om nieuw bezit.
Hoewel de verhuurde woningen niet vaak zullen voldoen aan de criteria voor geliberaliseerde
verhuur lijkt de huurwetgeving weinig greep te hebben op deze markt. Er kan zodoende ook wel
worden gesproken van een 'vrije markt niche'. Verhuurders in deze niche maken anders dan
ouderwetse pensioenbeleggers vaak gebruik van vreemd vermogen.
Zo ontstaan er op de krimpende Nederlandse particuliere huurwoningenmarkt niches aan twee
fronten: de niche van de actieve institutionele beleggers die enkel nog investeren in de smalle
geliberaliseerde markt, en de 'nieuwe niche' van individuele particulieren die creatief omgaan
met de huurwetgeving of deze negeren (zie hoofdstuk 6), en vooral inspringen op een
stedelijke marktbehoefte.
De particuliere huurwoningenmarkt in Rotterdam verliest sterk marktaandeel. Ook in het
bouwprogramma is relatief weinig plaats voor nieuwe huurwoningen. Voor dit onderzoek is
achterhaald in hoeverre er in Rotterdam een commerciële markt is voor kleine
stadsappartementen. De sociale huursector valt buiten het onderzoeksveld, omdat deze niet
commercieel en bovendien zeer beperkt toegankelijk is. Geconcludeerd is dat het aantal
actieve partijen en ook het aanbod beperkt is. Eigenlijk zijn alleen de particulieren op de
'nieuwe nichemarkt' actief in dit segment. De huren die moeten worden betaald zijn
marktconform. Institutionele beleggers lijken zich terug te trekken uit de markt voor kleinere
stadsappartementen, als ze er al ooit actief waren. Hoewel de institutionele markt in Rotterdam
zichtbaar aanwezig is in het stadscentrum is zij de laatste jaren verworden tot een niche aan de
bovenzijde van de markt.
Engeland & Leeds
Ondanks pogingen van verschillende conservatieve regeringen om de vlucht van de particuliere
woningverhuur een halt toe te roepen is de betekenis van de particuliere huursector
decennialang jaarlijks afgenomen. Dit is doorgegaan tot een dieptepunt met een marktaandeel
van 9,5% in 1989. In hoofdstuk 5 en 6 zal de oorzaak hiervan nog kort aan de orde komen.
Veel anders dan in Nederland zal het echter niet zijn. De veelal kleinere particuliere beleggers
prefereerden verkoop boven voortzetting van de exploitatie. Daarnaast was er een fiscale
prikkel voor belastingbetalers om een eigen woning te kopen (hypotheekrenteaftrek). Opvallend
80