WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

More documents

Recommendations

Info

Beleggingen in effecten zijn het meest risicovol. In de tweede helft van de jaren negentig werden er grote winsten geboekt. In 2001 zakte de effectenmarkt in elkaar. Effecten hebben als specifiek kenmerk verder dat de waardeontwikkeling in de meeste landen negatief correleert met de inflatie. Obligaties correleren negatief met de inflatie wanneer de rentestand laag is. Tenslotte is er nog onroerend goed. Onroerend goed correleert doorgaans positief met de inflatie. Het biedt daarom een goede bescherming tegen onverwachte waardevermindering van geld, en is daarmee een geschikte belegging voor koopkrachthandhaving (Van Gool en Jager, 2001). Nadeel van onroerendgoedbeleggingen is dat, met uitzondering van risicovolle speculatieve beleggingen, een deel van de opbrengsten moet worden verkregen uit exploitatie. Het hele proces van acquisitie, exploitatie en dispositie vereist veel kennis en ervaring, en de transactie- en beheerkosten zijn hoog. Hier tegen over staat dat een belegging in onroerend goed wordt gezien als een risicomijdende en goedrenderende belegging. Directe of indirecte vastgoedbeleggingen worden door institutionele beleggers gezien als een relatief stabiel onderdeel van hun beleggingsportefeuille. Met 10% vormen zij echter maar een fractie van de totaal uitstaande beleggingen (in obligaties en effecten). Dit maakt de sector vanuit volkshuisvestingsbelang gezien interessant – er is veel geld aanwezig – maar tegelijk ook kwetsbaar. Beleggers kunnen uit de woningsector stappen, door te kiezen voor enkel commercieel vastgoed 1 , of door geheel uit de vastgoedsector te stappen. 3.4.2 Vastgoedbeleggingen Categorieën Een vastgoedbelegger kan kiezen uit meerdere soorten categorieën onroerend goed: winkels, kantoren, bedrijfsruimten en woningen. Het rendement uit deze beleggingen is opgebouwd uit een direct deel (inkomsten uit verhuur) en een indirect deel (waardegroei). Woningbeleggingen leveren doorgaans minder direct rendement op dan andere vastgoedbeleggingen. De waardegroei daarentegen is groter. In de volgende paragraaf 3.4.3 is dit in een aantal figuren grafisch uitgebeeld. Er kan zowel 'direct' als 'indirect' in vastgoed worden belegd. Institutionele beleggers geven steeds vaker de voorkeur aan indirecte vastgoedbeleggingen. De introductie van de ROZ/IPD-index heeft hieraan bijgedragen (3.4.4). Defensieve of offensieve strategie Middelkoop en Kleibeuker (2003) onderscheiden een defensieve en offensieve strategie voor onroerend goed beleggingen. Een defensieve strategie betekent dat een belegger uitgaat van een combinatie van waardevastheid van het object en een goede 'cashflow'. In Amsterdam is verzekeraar Generali een voorbeeld van een defensieve woningbelegger. Haar bezit is al decennialang niet veranderd. Daartegenover staat een offensieve strategie, waarbij een belegger een actief acquisitie- en dispositiebeleid voert om de portefeuille vers te houden, of eventueel uit te breiden. In het tweede geval is er alles behalve sprake van een passieve beleggingsvorm uit box III van de inkomstenbelasting. Actief beleggen is een zeer kennis- en managementintensieve bezigheid. Om te voorkomen dat er willekeurig wordt gehandeld worden er rendementseisen gesteld aan nieuwe acquisities. Dit biedt een noodzakelijk houvast. Veel grotere institutionele beleggers hanteren een offensieve strategie. Met name FBI's ontlenen hun bestaansrecht aan een actief beleggingsbeleid. 3.4.3 Woningbeleggingsmarkt. Nederland en Engeland Nederland Figuur 12 onder aan de bladzijde toont slechts de ontwikkeling van de koopprijzen op de Nederlandse woningmarkt in vergelijking met de beursindex van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Nederland. Wat gelijk opvalt in de figuur is het relatief stabiele groeiverloop op de woningmarkt, in tegenstelling tot het springerige verloop op de beurs. 1 commerciële vastgoedbeleggingen zijn beleggingen in bedrijfsruimten, kantoren en winkels. In 2004 was 57% van het belegde vastgoedvermogen van de IVBN-leden belegd in commercieel vastgoed. 50
Opvallend in figuur 13 – maar niet bijzonder – is de geleidelijke afname van het directe rendement (huurinkomsten) voor alle vastgoedbeleggingscategorieën vanaf 1995. Dit is een gevolg van de waardeontwikkeling van het vastgoed, waartegen afgezet de huurinkomsten zijn gedaald. Verder opmerkelijk is de relatief beperkte huuropbrengst uit woningen. Dit is echter gecompenseerd door de uitzonderlijke waardeontwikkeling. Engeland Wanneer figuur 14 op de volgende pagina wordt vergeleken met dezelfde figuur voor Nederland dan kan gesteld worden dat over de hele linie de ontwikkelingen op de twee markten forse gelijkenissen vertonen. Ook in Engeland is sprake geweest van een koersval op de beurs in 2001, echter niet zo spectaculair als in Nederland. Figuur 12. AEX-index van de belangrijkste beursgenoteerde fondsen in Nederland, ontwikkeling huizenprijzen. Bron: Optietipper, 2005 (1991-1996) ; Behrensterk BV, 2006 (1996-2006), 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 0 1992 1991 1994 1993 1996 1995 1998 1997 2000 1999 2002 2001 2004 2003 huizenprijzen Nederland (!, linker schaal) AEX-beursindex (rechter schaal) Figuur 13. Rendement uit waardegroei en direct rendement naar beleggingscategorie. Nederland 1995-2005. Bron: ROZ-vastgoedindex, 2006 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% -4% 1995 1996 1997 Woningen Nederland 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Waardegroei Direct rendement 2004 2005 24% 20% 16% 12% 8% 4% 0% -4% 51 1995 2005 1996 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Commercieel Nederland 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 Waardegroei Direct rendement 2004 2005
Page 1 and 2: WEERBARSTIG HUURBELEID Een onderzoe
Page 3 and 4: Woord vooraf "Vraag en er zal je ge
Page 5 and 6: 3.5 Andere interveniërende factore
Page 7 and 8: verhuurder zijn bezit weer opeisen,
Page 9 and 10: zal zijn. Dit moet misschien ook ni
Page 11 and 12: 1.1.1 Actueel huurbeleid De Huurpri
Page 13 and 14: Figuur 1. Schatting maximaal toelaa
Page 15 and 16: de middeninkomens die in grote huur
Page 17 and 18: eferentielanden Engeland en Duitsla
Page 19 and 20: 1.3 Woningmarkt algemeen: Nederland
Page 21 and 22: voordelen zoals vrijstelling van ve
Page 23 and 24: Figuur 4. Woningmarktsectoren Engel
Page 25 and 26: Hoewel Kemeny (1995) in zijn uitleg
Page 27 and 28: vorm van huurprijsregulering menen
Page 29 and 30: wederopbouwjaren. Volgens Salet (19
Page 31 and 32: 2.2.3 De jaren tachtig en negentig.
Page 33 and 34: 2.2.5 Nieuw huurbeleid per 1 juli 2
Page 35 and 36: de vaststelling van referentiehuren
Page 37 and 38: Figuur 8. Indicatie rendabele prijz
Page 39 and 40: 3. ANDERE FACTOREN DAN HUURBELEID 3
Page 41 and 42: 3.1.2 Engeland Anders dan in Nederl
Page 43 and 44: Engeland Situatie 1 en 2: Aanslag i
Page 45 and 46: 3.2.3 Duitsland Van overheidswege i
Page 47 and 48: Duitsland Een overzicht van de ontw
Page 49: 3.4 Beleggingsmarktspecifieke facto
Page 53 and 54: Figuur 16 onderaan deze bladzijde i
Page 55 and 56: eleggingspand'. De bank leent tot m
Page 57 and 58: 4. COMMERCIËLE HUURWONINGENMARKT,
Page 59 and 60: wel een plausibele verklaring voor
Page 61 and 62: ligt het hoogst (50+ %) bij offensi
Page 63 and 64: prijsaanpassingen. maar in de prakt
Page 65 and 66: Figuur 22. Particuliere huursector
Page 67 and 68: ontstond een nieuwe markt die gedoo
Page 69 and 70: m 2 ), maar zijn met gemiddeld twee
Page 71 and 72: wordt in dit onderzoek echter buite
Page 73 and 74: stad of de omliggende wijken. Over
Page 75 and 76: Figuur 28. Woningmarktverdeling Lee
Page 77 and 78: Appartement design De appartementen
Page 79 and 80: Tabel 11. Gemiddelde nieuwe gebouwd
Page 81 and 82: ten opzichte van Nederland is dat d
Page 89 and 90: 5. VERBAND AANBOD - ANDERE FACTOREN
Page 91 and 92: huursector. Dit is echter geen verk
Page 93 and 94: woningen. Het is wel een thema voor
Page 95 and 96: uitgaan'. Mensen met stedelijke wen
Page 97 and 98: 1975 geen beperking kende. In die t
Page 99 and 100: 5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurre
Page 101 and 102:
positie te verwerven op de markt. D
Page 103 and 104:
6. VERBAND AANBOD - HUURBELEID 6.1
Page 105 and 106:
Alexander exploiteert ING een proje
Page 107 and 108:
Lind (smoothing changes in market r
Page 109 and 110:
egime geliberaliseerd zouden zijn g
Page 111 and 112:
7.2 Referentielanden. Dynamisch en
Page 113 and 114:
kleine particuliere beleggers. In D
Page 115 and 116:
de kwaliteitseis) niet geliberalise
Page 117 and 118:
Literatuur en andere bronnen Schrif
Page 119 and 120:
Leeds City Council (2005). Leeds Ec
Page 121 and 122:
VROM (2005-3). Huurliberalisatie 1
show all

WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

Delete template?

Save as template?