WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Leeds zijn vaak mensen uit Londen en mensen uit de Indiase gemeenschap in het Zuiden van
Engeland. Een andere belangrijke groep investeerders zijn de Ieren. Deze mogen sinds kort
vastgoed opnemen in hun pensioenportefeuille. In deelparagraaf 3.5.3 is al opgemerkt dat
particuliere investeerders in Engeland heel gemakkelijk aan een 'buy to let'-hypotheek komen.
In wezen zijn indirect de hypotheekbanken de grootste financiers. Particulieren worden in
Engeland ook veelvuldig aangemoedigd om in appartementen te gaan beleggen. Populair de
laatste jaren zijn de ‘property shows’. Een zeer divers publiek wordt daar voorgehouden dat
iedereen miljonair kan worden, door maximaal gebruik te maken van de hefboom op vreemd
vermogen. Vaak blijven waarschuwingen voor een negatief hefboomeffect achterwege. Er moet
echter gesteld worden dat de woning- en kapitaalmarkt de belegger de laatste jaren zeer
gunstig gestemd was. Dit lijkt echter ten einde.
Investment clubs
In Engeland zijn onder invloed van de 'property boom' de laatste jaren veel 'investment clubs'
opgericht. Een investment club is vaak geörganiseerd rondom één ‘property-milionair’ die in de
appartementen grote welstand heeft bereikt. Door het oprichten van een 'club' bindt hij mensen
aan zich die zijn voorbeeld willen volgen, maar expertise ontberen of onzeker zijn. De oprichter
van de club neemt de rol van adviseur op zich en wordt min of meer beheerder van een
gezamenlijk te beleggen pot geld. Deze constructie kan vergeleken worden met een
piramidespel. Door de financiële krachtenbundeling is de mogelijkheid ontstaan om een groot
aantal objecten tegelijk te kopen, en eventueel hele projecten. In de praktijk levert dit een forse
kwantiteitskorting opleveren. Oprichters van deze 'investment clubs' wordt vaak verweten hun
deelnemers onverantwoorde risico's te laten nemen.
Manoj Raitatah & Summertime Properties
Leeds' bekendste financier op de 'city living'-markt is de jonge toneelschrijver Manoj Raitatah.
Begonnen als kleine vastgoedhandelaar in Londen in 2001 verzamelde hij snel familie en
vrienden om zich heen die gebruik wilden maken van zijn kunde. Dit heeft geleid tot oprichting
van vastgoedmaatschappij 'Summertime Properties'. Raitatah's werkwijze bestaat uit het
opkopen van appartementen in grote hoeveelheden, om deze vervolgens met winst door te
verkopen aan de klanten van 'Summertime Properties'. Naar eigen zeggen krijgt Raitatah door
zijn bulkaankopen de appartementen met 10% tot 20% korting ten opzichte van de
catalogusprijs. De 'second phase investors' profiteren van Raitatah's veronderstelde expertise
(Raitatah neemt alle beslissingen), en van de resterende kwantiteitskorting op de aankoopsom
van de appartementen na de commissie die Raitatah rekent.
Leeds is de belangrijkste markt voor Summertime Properties. Raitatah heeft afgelopen jaar in
één transactie van £ 35 miljoen alle 209 appartementen gekocht in een nog te bouwen
woontoren in het project Clarence Dock. Bij deze transactie speelde 'sales manager' Anne
Haggas van makelaar 'Knight Frank' in Leeds een sleutelpositie. Afgelopen juni was zij nog in
onderhandeling met Raitatah over de aankoop van nog eens alle 850 appartementen in de twee
torens van het grootse 'Lumiere Towers' project (zie illustratie achter aan deze paragraaf). Zij
kon in een interview in mei al toevertrouwen dat deze transactie door zou gaan. Inmiddels
(augustus) heeft de gemeente groen licht gegeven. Dit zou betekenen dat is voldaan aan de
voorwaarde dat 50% van de appartementen is verkocht (interview Knight Frank).
Stand van zaken medio 2006
In het jaar 2005 groeide de woningmarkt in Engeland met nog slecht 3,2%. In de regio
Yorkshire and the Humber was dit in 2005 nog ca. 5,3%. Uit onderstaande figuur blijkt dat op
de 'city living' markt in Leeds de prijzen in 2004 al gestabiliseerd zijn. Om verdere prijsdalingen
te voorkomen paaiden ontwikkelaars investeerders met zogenaamde 'sweeteners' (Unsworth,
2005). Volgens makelaarskantoor Hunters is hiermee niet voorkomen dat de markt in de
afgelopen 12 maanden 10 tot 15% is ingezakt (interview Hunters). Allsop (2006) stelt dat in
tegenstelling tot wat er in de woningmarktberichten in de media staat de marktsituatie in Leeds
niet ongunstig is doordat de vraag naar kleine stadsappartementen aanhoudt. Het lopende
huuraanbod van Hunters is het laatste jaar niettemin fors toegenomen (interview Hunters).
78