WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

de middeninkomens die in grote huurwoningen woonden. Ook Hugo Priemus 1 hekelde het
tijdstip van liberalisatie. "We leven in tijden van schaarste. Dit verhoudt zich slecht tot het
liberaliseren van de stugge woningmarkt" (Priemus 2005-2). De liberale minister redeneerde
net andersom, maar stond met de rug tegen de muur. In maart 2005 presenteerde zij daarom
een aangepast voorstel. 20% uit de beoogde 25% van de huurwoningenvoorraad zou niet vanaf
1 juli 2005 geliberaliseerd worden, maar terecht komen in een overgangsregeling. Pas wanneer
de woningproductie voldoende op gang was gekomen zou deze 20% alsnog geliberaliseerd
kunnen worden. Voorstel van de minister was om in dit overgangsgebied een maximum
huurprijs in te stellen van 5,4% van de WOZ-waarde (peil 1999). Dit percentage gaf volgens de
minister de grens aan waarboven het voor huishoudens voordeliger zou zijn om een woning te
kopen. Dekker: "Substantieel hogere huren kunnen worden beschouwd als onredelijke huren
als gevolg van schaarste" (Dekker, 2005). De verhuurders konden geen begrip opbrengen voor
deze regel en de motivering. Op 22 december 2005 presenteerde de minister nieuwe
aanpassingen waarin de maximum huurprijs in het overgangsgebied weer werd bepaald door
het WWS, maar dan met een opslag van 10%.
Definitieve voorstellen (tot 2010)
Tien dagen na de voor de coalitiepartners dramatisch verlopen gemeenteraadsverkiezingen op
7 maart 2006 stuurde de minister haar definitieve beleidsvoorstellen naar de kamer. Na enkele
kleine aanpassingen zou de uiteindelijke stemming over dit beleid in het najaar plaatsvinden.
Inhoudelijk zagen de voorstellen er als volgt uit:
1. Vanaf 1 januari 2007 wordt op grondslag de WOZ-waarde (peildatum 2003) een gereguleerd
gebied, een overgangsgebied en een geliberaliseerd gebied ingesteld. De WOZ-begrenzing
van het overgangsgebied is zodanig gekozen dat per regio ongeveer 20% van de
huurwoningen hier in valt. Beneden de WOZ-ondergrens is een woning gereguleerd (75%),
boven een WOZ-bovengrens geliberaliseerd (5%). Per regio is het overgangsgebied als
volgt vastgesteld:
€ 130.000 tot 230.000: Zeeland + drie noordelijke provincies
€ 150.000 tot 250.000: Rotterdamse regio, Zuid-Hollandse eilanden, Limburg, Flevoland,
Overijssel, kop van Noord-Holland
€ 175.000 tot 275.000: Oost Gelderland, Brabant, regio Haaglanden, Kennemerland
€ 195.000 tot 295.000: Amsterdamse regio, Utrecht, Leiden, West-Veluwe
2. In het gereguleerde segment blijft een iets aangepast woningwaarderingsstelsel de
maximaal toegestane huurhoogte bepalen. In het WWS worden de onderdelen 'woonvorm',
'locatie' en 'hinderlijke situaties' vervangen door een WOZ-parameter. Per € 10.000 WOZwaarde
mogen 1,7 WWS-punten worden bijgeteld. De jaarlijks maximale huurverhogingen
uit de novembervoorstellen (tabel 1) blijven gehandhaafd. Sociale verhuurders blijven altijd
gebonden aan de huursom.
3. Als maximale huurprijs in het overgangsgebied geldt de maximale WWS-prijs met een
opslag van 10%. In het overgangsgebied is een additionele huurverhoging van 0,5%
toegestaan bovenop de al toelaatbare ruimte maximale toegestane huurverhoging van 1,5%
bovenop de inflatie voor gereguleerde huurwoningen. Na 1 juli 2007 neemt dit toe tot 1%.
De additionele huurverhoging mag niet worden doorgevoerd aan huursubsidieontvangers.
4. Bestaande woningen die onder het oude regime geliberaliseerd waren, maar onder de
nieuwe WOZ-categorisering niet meer, blijven geliberaliseerd op voorwaarde dat ze in een
daarvoor te openen register worden opgenomen. Voor nieuw op te leveren woningen geldt
deze regeling in principe niet 2 .
1 Prof dr. ir. Hugo Priemus is hoogleraar Volkshuisvesting aan de TU Delft.
2 In de praktijk zal dit betekenen dat veel al geplande woningen in het overgangsregime vallen, terwijl bij het opstellen van de
plannen uit was gegaan van geliberaliseerde verhuur. PvdA-kamerlid en woordvoerder voor volkshuisvesting Staf Depla heeft in een
motie (kamerstuk 27926, nr. 97) nog een poging gedaan om daarom ook nieuwe woningen in dat register te kunnen laten opnemen.
15