WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

positie te verwerven op de markt. Dit wordt dan ook door Amerikaanse beleggers gedaan. Zij
kopen complete portefeuilles op van bijvoorbeeld industriële bedrijven, die hier voorheen hun
arbeiders in huisvestten. Verder is er niet zoveel beweging op de Duitse markt.
Andere factoren
De sociale huursector is een sterk afgescheiden sector. Dit betekent dat het de vrije markt
minimaal beïnvloed.
5.6 Conclusie
In hoeverre is het aanbod in de particuliere huursector in verband te brengen met de
interveniërende factoren?
Het beperkte aanbod op de Nederlandse particuliere huurwoningenmarkt kan, afgezien van het
huurbeleid, in eerste instantie worden gerelateerd aan de op sociaal-democratische grondslag
geschoeide woningmarkt. Onderdeel van deze woningmarkt is een 'brede sociale huursector'.
Deze heeft hoe dan ook een groot deel van de markt van de particuliere huursector
overgenomen. Ook ruimtelijk politiek gezien heeft de sociale huursector na de tweede
wereldoorlog een dominante positie toebedeeld gekregen, in tegenstelling tot de particuliere
huursector. Ten tweede is het beperkte aanbod in de particuliere huursector te relateren aan de
eigenwoningpolitiek van de Nederlandse overheid. Dit is in de interviewrondes het mooiste
verwoord door Jelle Kasteel van BPF Bouwinvest. Hij stelde: "Bepalend voor de woningmarkt is
de koopmarkt, en deze wordt gesubsidieerd". Hier is het moeilijk tegen concurreren door een
ongesubsidieerde particuliere huursector. Door deze scheve marktverhouding is de vraag naar
particuliere huurwoningen kleiner, en dientengevolge ook het aanbod. Tegelijkertijd is het voor
de belegger moeilijk om aan projecten te komen. Zij krijgt eigenlijk alleen wat er op de
eigenwoningmarkt overschiet, of ze moet zelf ontwikkelen. Verband houdend met de stelling
van Kasteel is ook de dalende hypotheekrente van grote invloed geweest op de
huurwoningenmarkt. Een koopwoning werd voor meer mensen bereikbaar, waardoor de vraag
naar huurwoningen afnam. Moeilijker is het echter te verklaren waarom met name de laatste
jaren het aanbod in de institutionele sector zo is geslonken, en vooral het aanbod kleinere
stadsappartementen te wensen overlaat. Op grond van structurele vraagontwikkelingen en de
conjuncturele situatie zou een substantieel aanbod kleinere stadsappartementen te verwachten
zijn. Door de specifieke behoefte zou de impact van de hypotheekrenteaftrek hier minder sterk
zijn dan bij de markt voor de duurste appartementen, waar de concurrentie met de koopsector
altijd groter is. Tot nog toe lijkt echter alleen de beschreven 'nieuwe niche' marktsector in deze
markt te springen.
De marginale positie van de Engelse particuliere huursector is goed aan de hand van de
interveniërende factoren te verklaren. Tot 1975 leek het Engelse woningmarktmodel nog erg op
het Nederlandse model. Niettemin bestond er in Engeland geen brede sociale sector, maar een
publieke sector. De particuliere huursector werd al gauw min of meer als 'inferieur' beschouwd.
Haar taak werd al voor de tweede wereldoorlog deels overgenomen door de gemeentelijke
woningbedrijven. Doordat ook op de publieke huursector al snel een stigma rustte was de
eigenwoningsector voor veel huishoudens het enige serieuze alternatief. Tot 1975 profiteerden
kopers van een eigen woning van een onbegrensde hypotheekrenteaftrek. Particuliere
verhuurders konden dientengevolge hun woningen vaak beter kwijt op de koopmarkt dan op de
huurmarkt. Daarnaast gold voor de particuliere huursector een nadelig fiscaal regime. Vanaf
1989 heeft er een vrij plotselinge ommekeer in de trend voorgedaan. Het fiscale regime is niet
verbeterd. Wat wel is veranderd is de hypotheekrenteaftrek. Het proces van afbouw was echter
al eerder ingezet en was nog lang niet voltooid. Het zou de concurrentiepositie van de
101