WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

prijsaanpassingen. maar in de praktijk zijn er zelden problemen" (Vastgoedmarkt, 2005-3). In
paragraaf 6.1 komt verder aan de orde hoe verschillende verhuurders in deze nieuwe
nichemarkt zich strategisch opstellen ten aanzien van de huurregelgeving, of hoe zij deze
gewoon negeren.
4.2 Particuliere verhuur in Engeland
Eerder dan in Nederland is de particuliere huursector in Engeland verworden van dominante
sector (voor de oorlog) tot sector in de marge (figuur 21 op de volgende bladzijde). Redenen
hiervoor zijn divers. Kemp (1998) en Balchin & Rhoden (2002) noemen onder andere:
overheidsbeleid tegen overbewoning, instelling van een kwaliteitsstandaard door de overheid,
oprichting van de gemeentelijke woningbedrijven vanaf 1919, krotopruiming vanaf de jaren
dertig, huurprijsregulering, eigenwoningbezit, subsidies en fiscaliteit. In 1989 bereikte de
particuliere huursector met 9,5 % marktaandeel een dieptepunt. Daarna is een herstel
ingetreden. Na een korte hapering lijkt dit herstel anno 2006 vrij solide te zijn. In deze
deelparagraaf wordt kort ingegaan op de heropleving. Hieronder volgt eerst een korte
beschrijving van de samenstelling van de sector.
4.2.1 Samenstelling
De Engelse particuliere huursector wordt vaak voorgesteld als een 'cottage industry'
(huisnijverheid). Individuele particuliere verhuurders bepalen het beeldmerk van de sector (zie
figuur 22). Relatief vaak verhuren zijn niet meer dan één woning. De institutionele sector speelt
geen rol van betekenis.
Private personen
Kenmerkend voor de traditionele huursector in Engeland zijn de 'converted dwelling houses'.
Dit zijn oude woonhuizen die zijn opgedeeld in appartementen. Een ander kenmerk van de
sector is de doorgaans slechte onderhoudsstaat van met name de woningen die zonder
tussenkomst van een makelaar worden verhuurd (Unsworth & Stillwell, 2004). Ten slotte
opvallend is het grote aandeel gemeubileerde woningen (ca. 30%). De dominante rol van
private personen op de particuliere huurwoningenmarkt is de laatste jaren versterkt door de
heropleving van de 'buy-to-let'-markt.
Grote vastgoedondernemingen
Naast private personen zijn er aantal grote vastgoedondernemingen actief op de particuliere
huurwoningenmarkt. Enkele van deze bedrijven zijn ooit begonnen als beheerorganisaties voor
industriegebonden woningportefeuilles, maar hebben zich ontwikkeld tot grote (internationaal
opererende) investeringsmaatschappijen. Zij zijn gespecialiseerd in de aankoop van veelal
gereguleerd verhuurd bezit, meestal in de buitengebieden. De grootste partij in dit verband is
'Grainger Trust PLC'. hun portefeuille bestaat uit ca. 12.000 gereguleerde woningen.
Institutionele verhuurders
Institutionele beleggers speelden ooit wel een belangrijke rol op de Engelse woningmarkt. Na
invoering van de Rent Act 1965 hebben zij zich echter uit de markt teruggetrokken (interview
Arlington). Het is echter niet alleen de Rent Act die de institutionelen parten speelde. Er zijn
meer factoren die tot een marktuittreding hebben geleid. Zo wilde verzekeraarbeleggers niet
graag geassocieerd worden met de particuliere huursector, die een slechte naam had gekregen
door toedoen van malafide huisbazen. Institutionele beleggers gaven de voorkeur aan de
commerciële sector. Kort geleden hebben een aantal institutionele beleggers, waaronder
Arlington, Schröders en ING, de woningmarkt weer ontdekt. Vooralsnog zijn ze alleen actief in
63