WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Figuur 25. 'Vrije' particuliere huursector in Duitsland. Bron: Hubert ,1998; Era, 2005
'Freier
Unternehmen' ;
18%
Voormalig
'gemeinnützige
Unternehmen' ;
15%
Private personen
; 67%
huurwoning komt te vervallen (1.3.3). Voormalig 'gemeinnütsige' woningbedrijven hebben de
overhand in steden in het Ruhrgebied. 'Freier Wohnungsunternehmen' zijn qua omvang en
activiteiten betreft vaak goed vergelijkbaar met de voormalige publieke bedrijven. Ook het
aanbod verschilt niet wezenlijk (Hubert, 1998). De grote 'vrije' ondernemingen zijn
georganiseerd in het 'Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen' (BFW).
Andere 'vrije ondernemingen' zijn de kleinere bouwbedrijven die ook woningen verhuren
(mittelständische Wohnungsunternehmen), en 'private equity funds' (beheerorganisaties van
cv-achtige constructies voor particulieren).
Nieuwe marktpartijen die sinds kort op stormachtige wijze hun intrede hebben gemaakt op de
Duitse huurwoningenmarkt zijn veelal buitenlandse investeringsmaatschappijen. Alleen in 2004
zijn in een vijftal mega-transacties meer dan 250.000 woningen verkocht aan Amerikaanse
partijen voor een bedrag van bijna € 10 miljard (Bergs, 2005). Het gaat veelal om industrie- en
bedrijfsgebonden woningbezit dat in de uitverkoop is gedaan (zoals van 'Deutsche Bahn'). Over
deze transacties is nogal wat onrust onstaan. Er wordt wel gesuggereerd dat 'die Amerikanen'
in hun investeringsoverwegingen forse huurstijgingen hebben betrokken, maar dat zij onbekend
zijn met de huurbescherming voor zittende bewoners (telefonisch NRW.BANK). Institutionele
beleggers ten slotte speelden in Duitsland ooit een significante rol, maar hebben zich uit de
sector teruggetrokken (telefonisch Amt für Wohnungswesen).
4.3.2 Casus Nordrhein Westfalen & Dortmund
De woningmarktsituatie is zag er in 2005 nog slecht uit. Het gehele investeringsklimaat in de
huursector wordt door de investeringsbank van Nordrhein-Westfalen als 'tamelijk slecht' tot
'heel slecht' bestempeld (Wfa, 2006). Bouwfonds geeft voor Duitsland echter een positief
investeringsadvies uit, waarscijnlijk om haar cv's 'Bouwfonds Germany Residential Fund I en –
II' (beiden in NRW) aan de man te brengen. Als motivatie hiervoor gebruikt zij de huizenprijzen
die volgens haar op historisch lage niveaus staan.
'Singles' op de vrije huurwoningenmarkt in NRW
Voor een huishoudenonderzoek heeft de NRW investeringsbank in 2002 een telefonische
enquête gehouden onder bewoners van vrije sector huurwoningen in Nordrhein-Westfalen 1 . Uit
de enquête bleek 'Singles' het minste moeite ondervinden met het vinden van geschikte
woonruimte (NRW, 2005-2). Zij beschikken niet alleen over de meeste woonoppervlakte (56,8
1 Het onderzoek beperkte zich tot huurders die direct huurden van Wohnungsunternehmen. Huurders die direct huurder van een
particulier, of indirect huurden via een makelaar zijn niet in beschouwing genomen.
68