WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

5. VERBAND AANBOD - ANDERE
FACTOREN DAN HUURBELEID
5.1 Nederland. Eigen Analyse
Bij de marginale positie van de particuliere huursector in Nederland wordt niet vaak stilgestaan.
Vaak wordt gesteld dat een grote particuliere huursector niet nodig is vanwege de 'brede'
sociale sector (hoofdstuk 1). Daarnaast zou de pensioenfunctie van directe woningbeleggingen
voor de meeste particulieren zijn komen te vervallen, en is onder invloed van de welvaartsgroei
het eigenwoningbezit flink gegroeid. Van invloed hierop is ook de toegenomen acceptatie van
het aangaan van hypotheekschulden geweest. Dit zijn allemaal plausibele verklaringen voor de
marginalisering van de particuliere huursector; de invloed van huurregelgeving lijkt van
secundair belang. Het verklaart echter niet genoeg waardoor het verlies aan marktaandeel van
de particuliere huursector de afgelopen jaren onverminderd door bleef gaan tot onder 10%. De
sociale huursector is hier niet de verklaring. Deze heeft de laatste jaren ook fors marktaandeel
verloren. De beleggingsmarkt is ook niet het antwoord. Er is veel beleggingspotentieel, en de
slechte beursprestaties in het jaar 2001/2002 had particuliere beleggers juist kunnen
stimuleren in woningen te beleggen. Aan de fiscale behandeling van de particuliere huursector
kan het ook niet liggen. Juist niet sinds 2001, toen voor particuliere beleggers box III van
kracht werd. Particuliere beleggers betalen hierin slechts een bescheiden belasting over het
vermogen, en niet over de huurinkomsten. Nergens in de landen om ons heen is het regime zo
gunstig, zij het dat er voorwaarden aan box III verbonden zijn (zie paragraaf 3.1). Dan is er nog
de vraagontwikkeling. Als gevolg van de economische stagnatie is alleen de vraag in het
duurste huursegment (€ 1000+) ten opzichte van de economische topjaren afgenomen. Netto
heeft de woningmarktconjunctuur van de laatste jaren alleen maar geleid tot een extra behoefte
aan huurwoningen. Voor starters zijn grote delen van de koopmarkt onbereikbaar geworden,
terwijl de sociale huursector vaak geen soelaas biedt vanwege de lange wachtlijsten. Toen
enkele jaren geleden de economie nog op volle toeren draaide werd de vraag naar particuliere
huurwoningen in Rotterdam bepaald door de grote instroom van werknemers uit binnen- en
buitenland (interview Match Makelaars). Onder invloed van de flexibilisering van de
arbeidsmarkt kan deze ontwikkeling versterkt terugkomen, waarbij het vooral zal gaan om jonge
mensen. De in paragraaf 4.1 beschreven opkomst van de 'nieuwe niche' kan hiervan een
voorbode zijn. Juist de kleinere particuliere huursector is volgens Ekkers (2002) in staat snel in
te springen op marktontwikkelingen.
Er zijn tot nu toe diverse redenen aangevoerd die juist geen verklaring vormen voor de sterke
krimp van de particuliere huursector. Een meer plausibele conjuncturele verklaring zou kunnen
zijn dat verhuurders verkoop verkiezen boven voortzetting van de verhuur, omdat zij willen
incasseren. Gelijktijdig zouden zich in een stijgende markt echter ook nieuwe beleggers moeten
hebben aangediend. Er is echter nog een andere factor genoemd: de hypotheekrenteaftrek.
Dagblad 'Trouw' berichtte op dinsdag 15 augustus 2006 dat volgens ABP-economen
woningeigenaren met een inkomen tot € 30.000 gemiddeld 13% inkomensvoordeel halen uit de
hypotheekrenteaftrek. In hoofdstuk 3.2 is met een rekenvoorbeeld van twee naast elkaar
gelegen identieke appartementen aangetoond hoe makkelijk de keuze voor een huur- of
koopwoning op grond van zuiver financiële gronden kan zijn. De hypotheekrenteaftrek lijkt
daarmee een belangrijke verklaring te zijn voor het gegeven dat de markt voor particuliere
huurwoningen in Nederland zo smal is, en dientengevolge het aanbod ook. Met de dalende
rente en de sterk stijgende koopprijzen is de aandrang tot uitponden alleen maar toegenomen.
89