WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

naar uit ziet zullen institutionele beleggers zich daar alleen nog focussen op appartementen
met een WOZ-waarde die hoger is dan de WOZ-bovengrens van het overgangsgebied (1.1.2).
Voor Rotterdam is dit € 250.000. Tot 2010 in ieder geval is dit de nieuwe liberalisatiegrens.
Doordat met deze grens het geliberaliseerde gebied netto kleiner wordt, is er zelfs een kans
dat institutionele beleggers verder gaan desinvesteren. Doordat de WOZ-waarde van een
woning voor een groot gedeelte afhangt van de woonoppervlakte zal dit vooral weerslag
hebben op het aanbod kleine stadsappartementen, terwijl veel institutionele beleggers
(Vesteda, Amvest, ING) dit soort vastgoed wel wil aanbieden. De meeste institutionele
beleggers waarmee gesproken is willen geen waarde hechten aan een eventuele opheffing van
het overgangsgebied in 2010 omdat zij kwaad zijn over de instelling van het overgangsgebied,
de betaalbaarheidsheffing, en bovenal het geschade vertrouwen door een wispelturig
huurbeleid. In een artikel in DW Corporate (magazine van Direct Wonen) noemt Van der Schaar
het nieuwe huurbeleid 'een sigaar uit eigen doos' voor de verhuurders, omdat de overheid
beslag legt op de extra inkomsten om de stijging van de huurtoeslag te kunnen betalen.
Volgens hem heeft het met deregulering al lang niets meer te maken (Van der Schaar, 2006).
Wanneer in 2010 het overgangsgebied zou worden opgeheven en 25% van de
huurwoningenvoorraad in het geliberaliseerde gebied gaat vallen ontstaat een situatie zoals
minister Dekker in haar novemberplannen in 2004 voor ogen had. Over deze plannen waren de
institutionele beleggers zeer te spreken. In een persbericht in 2004 gaf directeur Van Blokland
aan dat IVBN-leden bereid waren tot verdrievoudiging van de nieuwbouwproductie mits de
modernisering van het huurbeleid zou doorgaan (IVBN 2004-2). Door een substantieel lagere
liberalisatiegrens (€ 150.000 i.p.v. € 250.000 in Rotterdam) zou er met name op dure
centrumlocaties veel meer ruimte zijn voor de vrije markt. Of dit vervolgens een
verdrievoudiging van de woningproductie door institutionele beleggers tot gevolg heeft is zeer
discutabel, en zelfs onwaarschijnlijk als de hypotheekrenteaftrek blijft bestaan. In een
vraaggesprek lichtte Van Blokland zijn uitspraak in het persbericht als volgt toe. Hij ging er van
uit dat het huurbeleid zoals voorgesteld door de minister tot gevolg zou hebben dat de
doorstroming op de markt fors zou toenemen. Dit vooral als gevolg van huurstijgingen in de
sociale huursector, waarmee het zogenaamde 'scheefwonen' tegen gegaan zou worden
(interview IVBN). Als deze doorstroming al op gang zou komen, wat weer afhankelijk zou zijn
van de opstelling van de sociale verhuurders en het gedrag van de huurders, zou het nog maar
de vraag zijn in hoeverre deze 'doorstromers' zouden kiezen voor de duurdere huurmarkt. Het
is waarschijnlijker dat een deel van deze huurders zal kiezen voor de lagere maandlasten door
de hypotheekrenteaftrek op de koopwoningenmarkt, als in 2010 de hypotheekrenteaftrek nog
bestaat. Het is aannemelijker dat wanneer institutionele beleggers meer zullen gaan
aanbieden, zij dit alleen zullen doen in het gebied dat voorheen uit het zichtveld was gehaald
door de harde liberalisatiegrens.
Over de groep particuliere verhuurders die nu al kleine stadsappartementen aanbieden kan
gezegd worden dat zij na een substantiële verlaging van de liberalisatiegrens waarschijnlijk
minder kunstgrepen uit gaan halen om de scherpe kantjes van de huidige huurwetgeving te
omzeilen. Mogelijk wordt de markt dan voor een bredere groep particuliere beleggers
acceptabel en neemt het aanbod kleinere stadsappartementen ook hier toe. Van de
corporatiesector valt niet te verwachten dat zij kleine stadsappartementen in de commerciële
huurwoningenmarkt gaan aanbieden. Wanneer zij klein bouwen, zal dit veeleer voor een
bepaalde doelgroep van beleid zijn, in plaats van voor de markt. Dit bleek eerder al uit diverse
interviews met Rotterdamse corporaties in het kader van de in hoofdstuk 1 genoemde
veldwerkopdracht. Het valt ook niet van deze sector te verwachten dat zij snel inspringt op
nieuwe marktontwikkelingen. Dit is niet haar rol.
110