WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Lind (smoothing changes in market rents) als onderscheidende kenmerk van de Nederlandse
huurprijsregulering lijkt te worden ondermijnd (2.1.2, tabel 4). Kleine stadsappartementen
worden aangeboden, zij het dat er vaak sprake is van meubilering, of onzelfstandige eenheden.
Institutionele verhuurders kunnen zich een flexibele opstelling als bovenstaand niet
permitteren. Toch willen de meeste van hen in nieuwe projecten de handen vrij hebben, en niet
beperkt worden door de huurprijsregulering. Dit zou rendementstechnisch gezien vaak niet
eens verantwoord zijn (zie ook 2.5, tabel 8). Institutionele beleggers kiezen daarom structureel
voor het geliberaliseerde huursegment. Dit betekent dat zij alleen appartementen boven een
bepaalde oppervlakte aanbieden. Deze markt is beperkt van omvang, en staat bovendien sterk
onder invloed van de eigenwoningsector. De ontwikkeling werd in 6.1 omschreven als een
proces van 'vernichering' van de institutionele huursector. Appartementen met een
woonoppervlakte onder ca. 80 m 2 vallen buiten deze niche, tot spijt van sommige aanbieders.
Andere aanbieders laat het vrij onverschillig.
Een belangrijk kenmerk van het Nederlandse huurbeleid is de gelijkschakeling van de sociale
huursector en de particuliere huursector. M.a.w. er is geen categorale indeling van het beleid.
Beleidsmedewerker op VROM DG Wonen Riemer Baumfalk neemt echter waar dat er in de
praktijk een tweedeling op de markt is ontstaan. Verhurende partijen zoeken naar creatieve
oplossingen, of kiezen strategisch voor het geliberaliseerde segment (interview VROM).
Saillant detail is dat de liberalisatiegrens niet alleen een tweedeling tussen sociale en
institutionele verhuurders bevordert, maar per definitie ook een tweedeling veroorzaakt in het
aanboden goed door de verschillende soorten aanbieders. Sociale verhuurders verhuren wel
kleine stadsappartementen, institutionele niet. Op de nieuwe nichemarkt worden voornamelijk
studio's en gemeubileerde appartementen verhuurd.
Het onvoorspelbare huurbeleid in Engeland tot aan 1988 heeft belangrijke gevolgen gehad voor
het aanbod in de particuliere huursector. Ook hebben particuliere aanbieders strategisch
ingespeeld op de mazen in de wet, net als Nederlandse verhuurders nu doen. Inmiddels
kunnen in Engeland grofweg twee huurprijsregimes worden onderscheiden die grotendeels
samenvallen met het onderscheid tussen de publieke/sociale en particuliere huursector. Het
huurbeleid vormt nu vrijwel geen enkele restrictie voor de markt. Belangrijkste kenmerk van het
Engelse systeem daarbij is dat zittende huurders voor een groot deel van de markt geen
huurbescherming genieten (type a en b 'transaction cost' huurprijsregulering van Lind, 2.1.2,
tabel 4), en geen huurzekerheid hebben. Verhuurders vinden dit een groot voordeel. Dit stelt
hen in staat tijdelijk genoegen te nemen met lage huurinkomsten, om de huren te kunnen
verhogen bij een economische opleving. Zeer belangrijk voor de 'city living' markt zijn de
tijdelijke contracten. Speculanten zouden niet in de markt zijn gestapt wanneer zij het bezit niet
leeg zouden kunnen doorverkopen. Hoewel er diverse redenen worden aangedragen voor het
herstel van de particuliere huurwoningenmarkt (veelal conjunctureel), zou het herstel niet
mogelijk zijn geweest zonder de liberalisatie van 1988. De invloed van de conjunctuur kan ook
gerelativeerd worden. Over de hele periode van 1989 tot aan 2006 is er sprake geweest van
pieken en dalen. Netto zou de uitwerking hiervan op de particuliere huurwoningenmarkt vrij
neutraal moeten zijn. Het marktaandeel van de particuliere huursector is in deze periode
gestegen van 9,50% naar 11,33%. Van grote invloed, vooral in de periode na 1999, is het
gedeeltelijk of volledig ontbreken van de hypotheekrenteaftrek geweest. De keuze voor de
koop- of huurwoning kon hierdoor beter door conjuncturele- en andere vraagfactoren bepaald
worden. Toch kan er al met al gesteld worden dat de liberalisatie een belangrijke faciliterende
rol heeft gespeeld. Dat in er in Leeds zoveel nadruk wordt gelegd op kleine stadsappartementen
heeft niks met het huurbeleid te maken, maar ze worden in ieder geval niet door het
huurbeleid onmogelijk/ onrendabel gemaakt.
Over Duitsland kan alleen gesteld worden dat het stabiele en relatief liberale huurbeleid
investeringen niet in weg zit. Samen met de gunstige fiscale behandeling en het ontbreken van
een actieve eigenwoningpolitiek heeft de particuliere huursector haar sterke positie tot op de
dag van vandaag kunnen behouden. Voor speculanten biedt het huurbeleid echter geen ruimte.
Deze zullen hun heil in andere vastgoedcategorieën moeten zoeken, of voor zo ver het mogelijk
is in onverhuurd bezit handelen.
107