WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

5.4.2 Eigenwoningpolitiek/ concurrentie eigenwoningsector
In Engeland wordt geen eigenwoningpolitiek meer gevoerd. Door het ontbreken van de
hypotheekrenteaftrek is de concurrentie vanuit de eigenwoningsector geen thema. De situatie
in Engeland is eigenlijk omgekeerd dan in Nederland, wanneer tenminste de 'city living' markt
in beschouwing wordt genomen. Volgens David Silver en James Wort van Hunters in Leeds
gaat 80% tot 90% van de te realiseren appartementen al in de voorbereidingsfase naar
particuliere beleggers en beleggingsclubs als 'Instant Access' en 'Prestige' (Iers).
Eigenaarbewoners maken geen kans op deze markt.
5.4.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling
Het is overduidelijk wat de rol van de woningmarktconjunctuur op de stormachtige ontwikkeling
van de 'city living' markt in Leeds en andere steden in met name het Noorden van Engeland is
geweest. Dit was voor vele beleggers de werkelijke reden om snel in de woningmarkt te
stappen. Andere factoren, zoals het huurbeleid, zijn hierbij faciliterend geweest. Volgens David
Silver en James Wort van Hunters kopen met name 'off plan' kopers in eerste instantie enkel
voor de verkoop, soms nog voordat de woning daadwerkelijk is opgeleverd.
De ontwikkelingen in bijvoorbeeld Leeds worden vaak met verbazing en ook wel met enige zorg
gade geslagen. Op de vraag waarom investeerders zich nog blijven aanmelden in Leeds
antwoordt James Engeland van het makalaarskantoor Sanderson Weatheralls kernachtig:
"Economy, that's the comfort of Leeds..... work, work, work".
5.4.4 Beleggingsmarktspecifieke factoren
Volgens Chris Town liggen er aan de heropleving van de 'buy to let' markt een aantal oorzaken
ten grondslag. Deze zijn:
- Sterk dalende koersen op de aandelenmarkt
- Wanbeheer bij de pensioenfondsen
- Stormachtige ontwikkeling huizenprijzen
Volgens Town van de National Landlord Organisation werd een woningbelegging in plaats van
een 'riskant avontuur' opeens een 'secure vehicle'. De opleving had volgens Town echter niet
mogelijk kunnen zijn zonder de 'Rent Act' van 1988.
Er zijn volgens Town ook specifieke nadelen verbonden aan woningbeleggingen. Dit is volgens
hem de verhuur zelf. Na de 'Land Tax' en de 'Captial Gains Tax' zou dit voor Town ook een
reden kúnnen zijn om geen woningen te willen verhuren. De verhuur van woningen betekent
volgens Town 'onzekere inkomsten', 'gedoe met huurders', 'leegstand', 'onderhoudskosten' en
bovenal 'nieuwe huurders zoeken'. Volgens Town gelden al deze nadelen veel minder voor
beleggingen in commercieel vastgoed. Daar wordt gewerkt met langlopende contracten. De
huurinkomsten zijn hoog. Als een huurder het contract breekt moet hij nieuwe huurders
aandragen, of een vergoeding betalen. Daarnaast kunnen onderhouds- en servicekosten direct
doorberekend worden aan de huurders. Niettemin zijn woningbeleggingen voor particulieren bij
uitstek dé vastgoedbeleggingscategorie vanwege de laagdrempeligheid, en de lage
eenheidsprijzen.
Alex Greaves, werkzaam bij vastgoedorganisatie Grainger Trust alwaar hij het Schröders
Residential Fund beheert, noemt dezelfde nadelen die aan woningbeleggingen gebonden zijn
als Town. Een woningbelegging mag dan wel een 'secure vehicle' zijn, in vergelijking met
commercieel vastgoed gelden een aantal nadelen die door hem worden gevat onder de noemer
'onzekerheid'. Dit gaat vooral om de huurinkomsten. Huurders betalen soms niet. Belangrijk
kenmerk van de Engelse vrije huurwoningenmarkt is volgens Greaves verder de grote
dynamiek. Dit biedt mogelijkheden, maar tegelijkertijd betekent dit dat huurders gemiddeld
99