WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

7.3 Conclusies en aanbevelingen
7.3.1 Conclusies
(Een korte samenvatting van de bevindingen van alle hoofdstukken is vóór hoofdstuk 1
ingevoegd.)
Hoewel een Engelse toestanden onwaarschijnlijk zijn kan toch gesteld worden dat het aanbod
kleine stadsappartementen in de commerciële huursector in Nederland fors zal toenemen
wanneer het huurbeleid verder wordt geliberaliseerd, en de barrière die er nu is om kleine
oppervlaktes aan te bieden verdwijnt.
Een herstel van de particuliere huursector over de hele breedte van de sector is niet direct te
verwachten. Het hoogste segment van de markt is al geliberaliseerd. Dit heeft niet tot een grote
woningproductie geleid. Beleggers ondervinden daar te veel hinder van de eigenwoningsector,
die sterk onder invloed staat van de hypotheekrenteaftrek.
Zolang de hypotheekrenteaftrek volledig wordt aangehouden, blijft de markt voor particuliere
huurwoningen een smalle markt, die vooral betreden wordt door groepen consumenten die om
verschillende redenen (nog) niet in een koopwoning kunnen of willen wonen. Jonge
professionals zijn zo'n groep. Halverwege dit rapport is aan de hand van een aantal foto's
getoond wat voor impact deze markt voor kleine appartementen kan hebben op het aanzicht
van een grauwe industriestad als Leeds.
Voorlopig is er van een werkelijk liberaler huurbeleid echter nog geen sprake. Met name
institutionele beleggers stellen zich zeer terughoudend op. De enige zekerheden voor hen zijn
de betaalbaarheidsheffing, en het overgangsgebied vanaf 1 januari 2007. Voor beleggers die
vooral actief zijn op dure centrumlocaties betekent het overgangsgebied niet veel meer dan een
verhoging van de liberalisatiegrens. Consequentie hiervan kan zijn dat nog meer de nadruk
komt te liggen op grote woonoppervlaktes. Grote woonoppervlaktes zijn mooi, maar niet voor
iedereen weggelegd die in het centrum van de stad wil kunnen wonen. Desinvesteringen ten
gevolge van het overgangsgebied zijn niet uit te sluiten.
Wanneer het huurbeleid definitief wordt geliberaliseerd ligt het wel in de verwachting dat de
institutionele beleggers kleine stadsappartementen gaan aanbieden. Het valt ook te verwachten
dat er meer individuele particulieren als actieve verhuurder gaan optreden. Of zij het voorbeeld
van de Engelse 'city living investors' gaan opvolgen, en in nieuwbouw gaan investeren, al is
het maar op kleine schaal, blijft ongewis. Het ligt daarbij niet aan de financieringsinfrastructuur.
Deze kan zo opgezet worden. Belangrijker is – naast natuurlijk de impact van de
hypotheekrenteaftrek – de huurzekerheid in Nederland, en de aanwezigheid van een reeds
gevestigde institutionele huursector.
7.3.2 Aanbevelingen
In het inleidende hoofdstuk 1 is gerefereerd aan onze op sociaal-democratische leest
geschoeide woningmarkt. Op deze modelmarkt is sprake van één homogene
huurwoningenmarkt, die bediend wordt door verschillende partijen. De overheid draagt er zorg
voor dat deze markt voor iedereen toegankelijk is. In de praktijk lijkt de huurwoningenmarkt
weinig meer op dit ideaalmodel. De markt is verdeeld in een sociale huursector en een
particuliere huursector. Deze verschillende partijen bedienen steeds meer van elkaar
gescheiden markten. Dit is voor een deel een gevolg van het gedifferentieerde huurbeleid.
Deze dwingt de particuliere huursector in de niches van de markt. M.a.w. door de harde
liberalisatiegrens wordt een deel van de markt min of meer gediskwalificeerd voor commerciële
verhuur. De 142-puntengrens of mogelijk een WOZ-grens veronderstelt immers een bepaalde
kwaliteit? In de praktijk blijken veel woningen die in potentie te liberaliseren zijn (voldoen aan
114