WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

woningen. Het is wel een thema voor Kapiteyn, maar niet van levensbelang. Directeur
Hogeboom van Altera maakte zich in een telefoongesprek vooral kwaad over de nadruk die er
politiek gezien wordt gelegd op de koopmarkt. Dit beleid wordt volgens hem overgenomen door
gemeenten. Zij schrijven een bepaalde verdeling tussen koop en huur voor. Het aandeel huur is
daarbij in de lijn met de nationale politiek erg laag, en bovendien voornamelijk sociale huur.
Het aandeel vrije sector huur blijft dan als residu over. Manager research van AZL Vastgoed dr.
Jos Janssen meent in een telefonisch gesprek dat zonder hypotheekrenteaftrek de vraag naar
huurwoningen zal toenemen, maar dat de verkoopwinsten op het spel staan. Hij concludeert
tenslotte: "Netto echter zal er wat meer markt voor ons inzitten".
Directeur Hein Bos van Vastgoed Belang geeft aan dat woningbeleggers het vaak moeten laten
afweten op prijs. Ontwikkelaars of uitponders vragen steevast te veel voor een project. Op de
vraag of het een reële optie is dat particuliere beleggers collectief of individueel een deel van
de appartementen in vijf nieuw te bouwen woontorens op de Wilhelminapier in Rotterdam
opkopen antwoordt Bos dan ook: 'Ja, maar dan moet de prijs er wel naar zijn'. Bos noemt het
voorbeeld van een appartementencomplex in Tilburg waarvan de losse appartementen zeer
moeizaam verkochten. Een lid van Vastgoed Belang bood 19 x de jaarhuur, maar er werd 27x
de jaarhuur gevraagd. Gelukkig is er een ruim aanbod van commercieel vastgoed waar Bos'
leden in kunnen beleggen, en dat ook massaal doen. Hier hebben zij schijnbaar minder last van
hoge prijzen. Bos merkt op dat zijn leden echter op zoek zijn naar meer
beleggingsmogelijkheden. Altera Vastgoed ondervindt ook problemen bij het acquireren van
projecten. Gert-Jan Kapiteyn, hoofd research en strategie, wijt dit niet alleen de
koopwoningenmarkt zelf, maar ook aan de hoge grondprijs die een gevolg zou zijn van de
ruimtelijke politiek in Nederland. Dit komt verder aan de orde in deelparagraaf 5.2.5. Wim
Wensing, ‘managing director residential’ bij ING Real Estate, geeft ook aan dat het aabod van
geschikte projecten geheel afhangt van de koopwoningenmarkt. Een ontwikkelaar moet zijn
voorverkoopeisen halen, anders keurt een directie een project nooit goed. De ontwikkelaar zal
in eerste instantie proberen 100% van de vraagprijs te krijgen voor de losse appartementen.
Als de verkopen goed gaan, dan komt een partij als ING niet aan de bak. Zij kunnen maximaal
85/90% betalen. Als de voorverkopen minder goed gaan, dan komen zij aan bod. Wensing vindt
dit jammer. Er is namelijk geld zat. Dit kunnen zij beleggen, maar er worden geen projecten
aangeboden die uitzicht bieden op voldoende rendement. Wensing: "Knelpunt is vastgoed, niet
geld.’’
5.2.3 Woningmarktconjunctuur en vraagontwikkeling
De particuliere huursector in Nederland heeft niet die bufferfunctie die zij in Engeland meer lijkt
te hebben. Ook wanneer de koopwoningenmarkt het slechter doet hebben beleggers moeite
met het acquireren van projecten. Dit gaat niet om geld – beleggers geven telkens aan
voldoende geld tot hun beschikking te hebben – maar om rendementstechnische redenen.
Vesteda heeft recent wel om woningmarktconjuncturele redenen een project weten te
acquireren. Het ging hierbij om 68 appartementen in het 42 verdiepingen tellende Montivideo
op de Wilhelminapier in Rotterdam. De ontwikkelaar van de toren kreeg in het jaar 2002/2003
de vereiste voorverkoop van de toren niet rond. Om het project toch doorgang te kunnen laten
vinden riep zij de hulp van Vesteda in. Volgens directeur Spermon van Vesteda Rotterdam was
er dat betreffende jaar sprake van een krimp op de markt voor dure appartementen.
Ontwikkelaars waren zodoende veel meer bereid naar een belegger te stappen. Spermon
voegde hieraan toe dat sinds de markt weer aan het aantrekken is zulke aanbiedingen niet
meer plaatsvinden. De markt is weer te duur voor beleggers. Zo kreeg BPF-Bouwinvest de
afgelopen jaren ook wel eens projecten op de Kop van Zuid in Rotterdam aangeboden. De
hoge prijs zou echter een aanvaardbaar rendement (rond 4%) onmogelijk maken. Een kleinere
partij op de institutionele huurmarkt is 'Nieuwe Steen Investments' in Hoorn. In een
telefoongesprek op 15 maart van dit jaar verklaarde een medewerker dat zij in beginsel voor
een goede beleggingsmix ook woningen in hun portefeuilles opnemen, maar dat de
woningmarktconjunctuur al jaren geen aankopen meer toestaat. Consequentie is dat er alleen
93