WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

7.2 Referentielanden. Dynamisch en stabiel
Is het herstel van de particuliere huurwoningenmarkt in Engeland een reëel scenario voor
Nederland wanneer het huurbeleid wordt geliberaliseerd? Of had de dominante rol van de
particuliere huursector in Duitsland een realistische weergave kunnen zijn voor Nederland in
het geval het huurbeleid hier ook al decennialang stabiel en relatief gedereguleerd was
geweest? In deze paragraaf zal niet al het voorgaande nog eens herhaald worden. Volstaan
wordt met een schematische vergelijking tussen de drie landen, en een toelichting hierop. Met
het schema is getracht op zo compact mogelijke wijze alle informatie uit de hoofdstukken 5 en
6 samen te vatten, en vooral vergelijkbaar te maken.
Uitleg schematisch model
In het schema op de volgende bladzijde wordt per land met een score aangegeven hoe de
interveniërende factoren en de factor huurbeleid correleren met het aanbod kleine
stadappartementen. Er zijn alleen 'structurele' factoren opgenomen. Dit betekent dat het
schema geen informatie geeft over het investeringsklimaat. Het investeringsklimaat is namelijk
afhankelijk van conjuncturele en economische factoren. Dit verandert van tijd tot tijd, maar kan
over een langere periode voor de drie landen min of meer als neutraal worden beschouwd. Een
negatieve score betekent een negatief verband, een positieve score een positief verband.
Wanneer er de score 0 is ingevuld duidt dit op géén bijzonder verband. In economische termen
zou dit betekenen dat de markt niet verstoord word. Bij de toekenning van de scores is globaal
gehandeld en gebruik gemaakt van de informatie uit de hoofdstukken 5, 6 en 7.1. Op de
volgende pagina wordt de waardering nog kort toegelicht.
In de eerste vijf regels zijn alleen de interveniërende factoren gewaardeerd. De scores zijn
vervolgens opgeteld. Het toekennen van de zwaartefactor per interveniërende factor is intuïtief
gebeurd, op grond van alle eerdere informatie in het rapport. Er is al met al dus sprake van een
zeer globale voorstelling van zaken. Het subtotaal in de zesde regel geeft aan of het verband
tussen de interveniërende factoren en het aanbod kleine stadsappartementen positief, neutraal,
of negatief is. Voor Nederland is dit neutraal, ondanks de gunstige fiscale behandeling en de
vraagontwikkeling. Negatieve factoren zijn namelijk de hypotheekrenteaftrek en de
woningbouwpolitiek.
Op de zevende regel (7a) is een waarde toegekend aan het huurbeleid. Voor Nederland is dit
het beleid zoals dit tot 1 juli van dit jaar van kracht was. Door deze waarde bij het subtotaal op
de tellen is een waarde toegekend aan het verband tussen het totaal van interveniërende
factoren én het huurbeleid met het aanbod kleine stadsappartementen in de commerciële
huursector. In regel 8a staat of deze waarde positief, neutraal, of negatief is.
Regel 7b geeft de situatie aan voor wanneer in Nederland het huurbeleid zou zijn
geliberaliseerd, zoals in 2010 het geval kan zijn. In regel 8b is vervolgens te zien of het totaal
van interveniërende factoren en het huurbeleid met het aanbod kleinere stadsappartementen
zal veranderen. Op grond van de uitkomsten in het schematische model kan gesteld worden
dat het totaal van interveniërende factoren en huurbeleid in Nederland negatief uitwerkt op het
aanbod kleine stadsappartementen in de particuliere huursector. Door het huurbeleid te
liberaliseren kan dit verband neutraal worden. In Engeland en Duitsland is het verband nog
positiever. Hoe tot deze uitkomst is gekomen wordt hieronder toegelicht.
Waarderingsfactoren
Een structurele factor is de fiscale behandeling van de particuliere huursector. Hier hoeft niet
meer veel over gezegd te worden. In Nederland zijn de FBI's een reden voor institutionele
beleggers om in vastgoed te beleggen. Individuele particulieren kunnen in box III belastingvrij
genieten van de huurinkomsten en verkoopwinsten. Engeland kende tot 1 juli geen equivalent
voor de FBI's, en ook particulieren worden op geen enkele manier bevoordeeld wanneer zij
passief beleggen. Voor actieve particuliere woningbeleggers gelden deze nadelen ten opzichte
111