WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

3. ANDERE FACTOREN DAN
HUURBELEID
3.1 Fiscale behandeling particuliere huursector
3.1.1 Nederland
In Nederland is sprake van een drietal belastingregimes voor de particuliere huursector. Deze
zijn:
- Particuliere personen
- Ondernemers
- Institutionele beleggers en fiscale beleggingsinstellingen (FBI’s)
Particuliere personen: inkomstenbelasting
Particuliere personen hebben te maken met de inkomstenbelasting. Deze wordt sinds de
belastingherziening van 2001 gekenmerkt door een boxenstelsel:
- Box I: belastbaar inkomen uit werk en (eigen) woning (o.a. winst uit onderneming, loon,
pensioen, eigenwoningforfait). Tarief: oplopend tot max. 52% (vanaf ca. € 50.000)
- Box II: belastbaar inkomen uit aanmerkelijk belang (wanneer belastingplichtige minimaal 5%
van alle aandelen van een onderneming bezit). Tarief: 25%.
- Box III: Inkomsten uit sparen en beleggen (o.a. cv's, niet actieve woningbeleggingen etc).
Tarief: 30% over een (fictief) rendement van 4% over het belastbare rekenvermogen.
Inkomsten uit 'niet actieve' woningbeleggingen worden sinds 2001 net als andere inkomsten uit
beleggingen belast in box III. In box III geldt een tarief van 30% over een fictief rendement van
4% over het rekenvermogen. De inkomsten uit verhuur en verkoop worden niet belast. Op het
rekenvermogen kunnen negatieve vermogens als beleggingshypotheken en creditcardschulden
en een heffingvrij vermogen van € 19.552 per persoon in mindering worden gebracht.
In de omschrijving van box III door de belastingdienst staat expliciet dat er sprake moet zijn
van 'niet actieve' woningbeleggingen. Beleggers zelf spreken van een 'passieve' belegging, net
als aandelen. Wanneer er sprake is van 'actief vermogensbeheer' kan de belastingdienst
besluiten dat er sprake is van een onderneming. Dit is het geval bijvoorbeeld wanneer een
particulier een woning koopt om deze te renoveren en weer met winst te verkopen. Om alle
onduidelijkheden voor te zijn geldt voor box III de regel dat per jaar maximaal 1
beleggingspand mag worden verkocht. Woningbeleggers wordt daarom geadviseerd zoveel
mogelijk werk uit te besteden – van renovatie tot dagelijks beheer – om het risico te voorkomen
als ondernemer aangemerkt te worden (telefonisch 4-Freedom).
Particulieren hoeven geen belasting te betalen over verkoopwinsten. Voorwaarde is wel weer
dat al het werk dat in de woning is gestopt door een aannemer is uitgevoerd. De toegevoegde
waarde is zodoende al een keer belast geweest. Ook geldt de regel weer dat maximaal 1
woning per jaar mag worden verkocht. Wanneer niet aan deze voorwaarde wordt voldaan zal er
winstbelasting moeten worden betaald (telefonisch 4-Freedom).
Ondernemers: directe belasting bedrijfsresultaat
Ondernemers (personen, firma's) betalen in tegenstelling tot 'passieve beleggers' gewoon
inkomsten- of vennootschapsbelasting over het behaalde bedrijfsresultaat. De
vennootschapsbelasting is op het moment nog 31,5%. Staatssecretaris Wijn wil dit volgend jaar
39