WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

190.000 naar 150.000. Geconcludeerd kan worden dat er sprake moet zijn geweest van een
wel zeer bewust desinvesteringsbeleid. In onderstaande figuur 23 blijkt dat vanaf 2001 extra
veel geld de sector uit is gevloeid.
Figuur 19. Waarde in aan- en verkopen woningen door vastgoedbeleggers. Bron: IVBN 2005-4
1500
1000
500
0
-500
-1000
-1500
1995
1997
1996
1999
1998
2001
2000
2003
2002
2004
aankoop (x mln)
verkoop (x mln)
netto investering (x
mln)
Vooral Vesteda liet de laatste jaren een regelmatig patroon van desinvesteringen zien (tabel 7).
Ten opzichte van de gemiddelde waardegroei 'uit steen' (zonder aan- en verkopen) voor de
gehele sector (ROZ, 2006) is de portefeuille tussen 2002 en 2006 jaarlijks met gemiddeld 2,8%
afgenomen. Vesteda zelf geeft in een interview aan dat er niet zozeer sprake is van
desinvestereringen, maar veeleer van een 'roll-over' strategie waarbij goedkope woningen van
de hand worden gedaan om deze te vervangen door woningen in het geliberaliseerde segment.
Sinds de oprichting van Vesteda in 1998 is de woningportefeuille zodoende verkleind van
50.000 eenheden naar 30.000 eenheden. De prijs per eenheid is in de tussentijd in reële
termen fors toegenomen. Bij nadere bestudering van de jaarverslagen van meer grote
institutionele beleggers is een soortgelijk portefeuilleverloop waarneembaar. Uit interviews
blijkt dat deze partijen min of meer eenzelfde strategie volgen als Vesteda (interviews BPF-
Bouwinvest, ING Real Estate, AZL Vastgoed, Vesteda).
Tabel 7. Netto investeringen/desinvesteringen Vesteda, 2001-2006. Bronnen: Vesteda, 2006;
ROZ, 2006
Vesteda 2001 2002 2003 2004 2005
portefeuilleomvang (€) 4056mln 4067mln 4084mln 4106mln 4230mln
portefeuilleomvang (woningen) 38070 35904 33474 31122 29276
groei portefeuille t.o.v. 'waardegroei uit steen'
(ROZ-%)
-3.62% -2.47% -2.65% -2.60%
Liberalisatie
Volgens IVBN kwam op grond van de 142-puntengrens in 2005 ca. 2/3 van de voorraad in de
gezamenlijke portefeuilles van de IVBN-leden in aanmerking voor geliberaliseerde verhuur. Dat
in de praktijk maar 1/3 daadwerkelijk geliberaliseerd verhuurd is komt volgens IVBN doordat
een deel van de contracten nog van vóór 1994 dateert. In 2001 was nog maar 20% van de
voorraad in de gezamenlijke portefeuilles geliberaliseerd verhuurd. De groei van het aantal
geliberaliseerde contracten tussen 2001 en 2005 (tabel 8) is het gevolg van liberalisatie na
mutaties, en een strategisch acquisitiebeleid. Het aandeel geliberaliseerd verhuurde woningen
60