WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

ontstond een nieuwe markt die gedoopt werd als de 'city living' markt. De appartementen die
werden gebouwd heetten 'city living' appartementen. Veel investeerders kwamen van Indiaas
Engelse- of Ierse afkomst. In 2005 schreef Estates Gazette over deze ontwikkeling (in
Unsworth, 2005): "All over Brittain, homes are being built to satisfy the demands of investors –
and not to match the demands of those who need somewhere to live". In paragraaf 4.5 over de
casus Leeds wordt meer aandacht besteed aan deze 'city living' markt, en over de financiering
van deze markt.
De 'city living' ontwikkelingen vallen samen met de groei van de particuliere huursector vanaf
2001. Tussen 2004 en 2005 lijkt een recordgroei te zijn behaald. Opvallend is dat gelijktijdig
met het inzetten van het tweede herstel de aandelenmarkt ineenstortte, de prijzen op de
woningmarkt explosief stegen, en de rente daalde naar historisch lage niveaus. Een ander
opvallend gegeven is het volledig wegvallen van de hypotheekrenteaftrek vanaf het jaar 2000,
en niet te vergeten het liberale huurregime. In de hoofdstukken 5 en 6 zal gepoogd worden
deze en meer factoren uit hoofdstuk 3 op waarde te schatten.
4.3 Particuliere verhuur in Duitsland
De particuliere huursector in Duitsland heeft exclusief het gesubsidieerde sociale deel (1.3)
een stabiel marktaandeel van 40%. In Duitsland wordt gesproken van de 'vrij gefinancierde'
huursector, wat betekent dat er geen directe staatsubsidies aan te pas komen. Los hiervan
profiteert de hele huursector wel van het gunstige afschrijvingsregime, dat als verkapte
staatssubsidie wordt aangemerkt (telefonisch Amt für Wohnungswesen).
Korte terugblik
Bij de behandeling van het huurbeleid in paragraaf 2.4 is al kort ingegaan op de ontwikkelingen
in de particuliere huursector. Zo liepen de investeringen terug na invoering van de huurwet van
1971. In de jaren zeventig werd tijdelijk meer geïnvesteerd in het prijsgebonden segment
(Oxley en Smith, 1996). Eind jaren tachtig werd getracht de investeringen in de vrije huursector
te stimuleren door het verruimen van het afschrijvingsregime voor nieuwe gebouwde woningen.
Vanaf 1990 is het aanbod vrije sector woningen sterk toegenomen. In dat zelfde jaar
explodeerden de aanvangshuren door een plotselinge vraagtoename o.a. als gevolg van de val
van de Muur. Door de bescherming van zittende huurders tegen marktprijshuurverhogingen
(Lind's type b: 'strong transaction cost-related rent regulation') is hierdoor een prijsleemte
ontstaan tussen 'oude' en 'nieuwe' verhuringen, die tot op de dag van vandaag in duurdere
steden de doorstroming op de vrije huurmarkt belemmert (interview NRW.BANK).
4.3.1 Samenstelling vrije huursector
Het overgrote deel van de vrije huursector is in handen van private personen of bedrijven
zonder publiek verleden (freier Wohnungsunternehmen). De rol van de private personen of
private huishoudens in de particuliere verhuurmarkt is met 67% zeer dominant. Netto wordt
ruim een kwart van de Duitse huurwoningenvoorraad door private personen verhuurd, waarbij
de coöperatieve verhuur niet is meegerekend (Hubert, 1998). Verhuur van woningen door
particulieren is in Duitsland in tegelstelling tot in Nederland altijd populiar gebleven. Volgens
Hubert (1998) maakt dit de huurwoningenmarkt een geliefd investeringsobject bij particulieren.
Ca. 15% van de vrije markt wordt bediend door voormalig 'gemeinnützige' woningbedrijven.
Hoewel ze dezelfde juridische en fiscale status hebben als commerciële ondernemingen
hanteren deze bedrijven vaak nog een sociale taakstelling. Voormalig 'gemeinnütsige'
woningbedrijven ontwikkelen, verkopen en verhuren woningen, net zoals woningcorporaties dat
doen in Nederland. Het ligt in de verwachting dat het marktaandeel van deze bedrijven op de
vrije huurmarkt toeneemt doordat sociale huurwoningen na verloop van tijd als sociale
67