WEERBARSTIG HUURBELEID - Vastgoedkennis

Een institutionele belegger streeft er doorgaans wel naar zijn portefeuille op peil te houden. Hij
zal zich dan weer als concurrent van de eigenaarbewoner op de koopwoningenmarkt moeten
begeven. Deze markt is 'gesubsidieerd' door de hypotheekrenteaftrek – welke volgens Van der
Schaar de koopprijzen voor 30% bepaald. Deze verkapte subsidie geldt echter niet voor de
beleggers. Deze kunnen hierdoor moeilijk rendabel exploiteren (interview Van der Schaar). De
belegger zou door de (té) hoge aankoopprijzen voor een tweede maal geconfronteerd worden
met de gevolgen van de hypotheekrenteaftrek. Het is echter te veel eer aan de
hypotheekrenteaftrek om te concluderen dat de regeling de particuliere woningbeleggingsmarkt
dubbel (bij verhuren en acquireren) beïnvloed. De vraag naar woningen is immers een
resultante van de vraag door eigenaarbewoners én beleggers. In de slotparagraaf 5.6 wordt dit
toegelicht.
In paragraaf 3.5 zijn nog andere interveniërende factoren genoemd die mogelijk van invloed
zijn op de marginale positie van de particuliere huursector. In Nederland bestaat de
mogelijkheid dat particulieren zelf een werknemerspensioen mogen samenstellen met
bijvoorbeeld vastgoed, zoals de Ieren mogen doen (SIP), en de Engelsen binnenkort ook
(SIPP, zie paragraaf 4.5), niet. Er zijn vooralsnog ook geen Ieren die op de Nederlandse
woningmarkt beleggen, zoals in Leeds wel het geval is. Nederlandse werknemers hebben niet
het recht om uit een pensioenfonds stappen, om als alternatief voor eigen rekening en risico in
appartementen te gaan beleggen. Wanneer dit wel het geval was geweest was dit mogelijk van
invloed geweest op de particuliere huursector. Directe woningbeleggingen hebben een
laagdrempelig karakter in vergelijking met beleggingen in commercieel vastgoed.
De sociale huursector is aan het begin van deze paragraaf al voorbij gekomen. De sector
krimpt dan wel, maar biedt ook steeds meer dure huur aan. In de volgende deelparagraaf is te
lezen hoe particuliere beleggers genuanceerd over deze concurrentie denken. Zij oordelen in
meerderheid echter wel kritisch over de gemeentelijke- en landelijke politiek, die de
corporatiesector vaak als enige serieuze partij op de huurwoningenmarkt beschouwd. Volgens
Van der Schaar is het helemaal niet verwonderlijk dat bestuurders argwanend zijn tegenover de
particuliere vastgoedsector: "Ze hebben een enorm imagoprobleem" (interview Van der
Schaar). Directeur Bos van Vastgoed Belang had zich eerder in een interview beklaagd over de
houding van gemeenten, maar merkte zelf ook al op dat er in de sector 'rotte appels' aanwezig
zijn, maar dat dit maar een enkeling is (interview Vastgoed Belang). Volgens Van der Schaar
kunnen particuliere beleggers best in collectief verband aan nieuwbouwprojecten deelnemen,
net zoals zij al gewoon zijn te doen op de commerciële markt (interview Van der Schaar).
Een andere kwestie die particuliere verhuurders parten kan spelen is het splitsingsrecht. In
Amsterdam wordt zelden toestemming gegeven voor het splitsen van een pand met losse
appartementen. Motivatie hierachter is dat de gemeente de voorraad goedkope huurwoningen
op peil willen houden. Een project wordt voor een belegger interessant wanneer hij na aankoop
een deel kan verhuren, en een deel kan doorverkopen om met de opbrengst een volgende
financiering te doen. Volgens Van der Schaar kan dit juist van toegevoegde waarde zijn op de
stedelijke woningmarkt (interview Van der Schaar). Volgens Frank Peters, programmamanager
bij de gemeente Rotterdam en voorheen beleidsmedewerker wonen, wordt in Rotterdam geen
terughoudend beleid gevoerd ten aanzien van woningsplitsingen. Ook is er geen sprake van
een opgelegde huur- of koopbestemming voor een bepaald complex. Zodoende wordt een
particuliere belegger niets in de weg gelegd om een appartement in een willekeurig
nieuwbouwproject te kopen, om dit vervolgens te verhuren. Natuurlijk kan een vereniging van
eigenaren (VVE) hier anders over oordelen.
Afsluitend kan gesteld worden dat de meeste interveniërende factoren uit hoofdstuk 3
beleggers weinig in de weg zullen leggen om te gaan investeren op de particuliere
huurwoningenmarkt. Door met name de vraagontwikkeling van jongere woonconsumenten, en
de fiscale behandeling voor particulieren (box III), kan zelfs gesproken worden van gunstige
voorwaarden. Echter, de marktverstorende werking van de hypotheekrenteaftrek lijkt
weerbarstig. Zij heeft zeker bijgedragen aan de marginale positie van de particuliere
90