237_KOS SK III KK.pdf

„garaažikorteriomandid“ ja „garaažikorteriühistud“ on oma eripäradega. Hooneühistuna jätkab tegevust
u 1000 juriidilist isikut.
Vajadus korteriomandit ja selle valitsemist reguleerivaid seadusi korrastada ilmnes juba eelmise
kümnendi keskel. 29. novembril 2006. aastal toimus Justiitsministeeriumi poolt kokku kutsutud
ümarlaud korteriomandi ja selle valitsemisega seotud probleemide teemal. Sellel osalejad leidsid, et
korteriomandi valitsemise vormide vahel esinevad põhjendamatud erinevused ja ka üldiselt on
regulatsioon väga keeruline ja raskesti mõistetav. Samale järeldusele on jõutud ka õiguskirjanduses 15
ja kümnetes märgukirjades, mis aastate jooksul on Justiitsministeeriumile saadetud.
Priidu Pärna sõnu kasutades tekitab korteriühistu mõistmisel raskusi „õiguslik rägastik“ 16 – kui
korteriühistu on asutatud, siis toimub korteriomandite kaasomandi osa valitsemine korteriühistu kaudu
ja KOS II ühisust reguleerivad sätted selles osas ei kohaldu. Samas ei tähenda korteriühistu loomine,
et lakkaksid olemast muud korteriomanike vahelised õigussuhted, mida KOS II reguleerib. Seega tuleb
ka korteriühistu olemasolu korral täiendavalt kohaldada KOS II. Lisaks kohaldub korteriühistu kui
juriidilise isiku tegevusele ka MTÜS. Olukorra muudavad veelgi keerulisemaks KOS II ja KÜS-i, samuti
KÜS-i ja MTÜS-i peaaegu igas küsimuses erinevad reeglid.
Korteriomanike ühisuse puhul tekitas algusest peale probleeme see, et tegemist ei ole iseseisva ja
selgelt õigusvõimelise juriidilise isikuga, mistõttu on raske aru saada, kes on lepingu või muu
õigussuhte pooleks. 17
Eelnõu koostamisel kaaluti järgmisi võimalusi:
1. teavituskampaania kehtivate seaduste paremaks selgitamiseks;
2. kahe majandamise vormi (ühisus ja ühistu) ning kahe seaduse säilitamine, muutes nende
probleemseid kohti ja ühtlustades regulatsiooni sisuliselt;
3. uus seadus, mis reguleerib kõikide korteriomandite valitsemist, valitsemise vormiks
juriidiliseks isikuks mitteolev, piiratud õigusvõimega ühisus; 18
4. uus seadus, mis reguleerib kõikide korteriomandite valitsemist, valitsemise vormiks juriidiline
isik (korteriühistu).
Kaalumisel olnud võimaluste mõju analüüs näitas, et sobivaim on uue õigusakti kehtestamine, mis
reguleerib nii korteriomandi asjaõiguslikke kui ka valitsemisega seonduvaid külgi. Majandamise
vormina on sobivaim iseseisev juriidiline isik (korteriühistu), mille olemasolu on samas lahutamatult
seotud korteriomandite olemasoluga, st praegu korteriomanike ühisusele iseloomulik tunnus.
15 Vt Pärna 2008 ja 2010.
16 Pärna 2008, lk 45.
17 Viimaste aastate kohtupraktika on korteriomanike ühisuse osalist õigusvõimet küll tunnustanud (vt näiteks
RKTKo 19.06.2012, nr 3-2-1-83-12), kuid segadust see täielikult ei kõrvalda.
18 Vt näiteks Pärna 2008.
12