237_KOS SK III KK.pdf

5. jagu
Valitsemine
KOS § 34. Valitsemise üldised põhimõtted
Korteriomandite valitsemise osas on kehtivate seaduste, st KOS II ja KÜS-i erisused ilmselt suurimad.
See algab juba terminite kasutusest. KOS II kohaselt kaasomandi eset valitsetakse, KÜS-i kohaselt
aga majandatakse.
KOS III eelnõus on terminite osas jäädud KOS II-s kasutatava valitsemise juurde. Muus osas on
regulatsioon kehtivast KOS II-st küllaltki erinev. Kehtiv õigus reguleerib kõigepealt kaasomandi osa
valitsemist korteriomanike poolt ja seejärel näeb ette erisused juhuks, kui korteriomanikud on
määranud valitseja (KOS II §-d 20–23).
KOS III eelnõu kohaselt toimub korteriomandi kaasomandi osa eseme valitsemine igal juhul
korteriühistu kaudu (§ 34 lg 2). Erisus ilmneb korteriühistu juhtimise tasandil, kus on võimalik nii
juhtimine valitud juhatuse või juriidilisest isikust valitseja poolt kui ka teatud juhtudel ühine juhtimine
korteriomanike poolt.
Valitsemine korteriühistu kaudu tähendab mh seda, et lisaks seadusele ja korteriomanike
kokkulepetele tuleb arvestada ka korteriühistu põhikirjaga, kui see on olemas. Samas ei saa
korteriühistu põhikirjaga kõrvale kalduda seadusjärgsest ja lepingulisest regulatsioonist (vt ka eelnõu
§ 5 ja § 17 lg 2).
Valitsemise raames tehtavad otsused jagunevad järgmiselt:
1) tavapärane valitsemine (eelnõu § 35), otsused tehakse häälteenamusega, võimalik on
otsuseid vastu võtta korduval koosolekul ühe häälega;
2) asja säilitamiseks vajalikud toimingud (eelnõu § 37), iga korteriomaniku ja korteriühistu õigus;
3) tavapärasest suuremad ümberkorraldused (eelnõu § 38), üldjuhul on vajalik kõigi
korteriomanike kokkulepe, v.a juhul, kui:
a. ümberkorraldus ei puuduta mõnda korteriomanikku oluliselt (eelnõu § 38 lg 2) või
b. tegemist on kaasomandi eseme ajakohastamisega, otsus tehakse kvalifitseeritud
häälteenamusega, korduskoosolekul on vaja sama palju hääli (eelnõu § 39);
Laenu võtmine kuulub põhimõtteliselt tavapärase valitsemise küsimuste hulka (eelnõu § 35 lg 2 p 6),
kuid kui laenusumma ületab eelmise majandusaasta majandamiskulude summat, siis tuleb otsus teha
samadel tingimustel, nagu tavapärasest suurema ümberkorralduse jaoks (eelnõu § 36).
Valitsemise üldiste põhimõtete hulka kuulub ka lõikes 3 reguleeritud olukord, kus isikul on samal alusel
kõigi korteriomanike vastu korteriomandist tulenev nõue, näiteks VÕS §-s 1059 sätestatud nõue
ehitise omaniku vastu kahju hüvitamiseks, mis on tekkinud ehitiselt selle osade või jääpurikate
61