237_KOS SK III KK.pdf

Viide eelnõu §-le 5 lahendab senise probleemi korteriomanike kokkulepetega. Praegu ei ole sellise
kokkuleppe sõlmimine valitseva arvamuse kohaselt võimalik, sest kokkuleppeks on vaja vähemalt
kahe isiku olemasolu. Selline takistus on aga kunstlik ja ebamõistlik, sest kui kinnisasja ainuomanik
saab luua korteriomandid, mis põhimõtteliselt on samuti üks kinnisasja kaasomanike kokkulepe, siis
peab olema võimalik ka muude kaasnevate kokkuleppeliste õiguste loomine.
KOS § 9. Eriomandi kokkuleppe muutmine
Tegemist on süstemaatiliselt uue sättega, milles sätestatakse selge alus eriomandi ruumilise ulatuse
osas sõlmitud kokkuleppe muutmiseks pärast korteriomandite kinnistamist. Kuigi eelnõu § 9 reguleerib
otseselt ainult eriomandi ruumilise ulatuse muutmist, kohaldub see eelnõu § 13 kaudu ka eriomandi
sisu määravatele kokkulepetele. Seega toimub kõigi korteriomanike omavaheliste suhete
ümberkujundamine selles paragrahvis sätestatud tingimustel ja seetõttu on seletuskirja käesolevas
osas käsitletud seda teemat laiemalt.
Kehtivas õiguses reguleerivad osaliselt samu küsimusi KOS II § 4 lg 4 ja § 8 1 . Viimases sättes on
ühendatud eriomandi ulatuse muutmine ja selle tulemusena loodud korteriomandi võõrandamine.
Eelnõus on need kaks tehingut eristatud – eriomandi ulatuse muutmine, sh uue korteriomandi loomine
on sätestatud §-s 9 ja loodava korteriomandi võõrandamine on sätestatud §-s 10. Nendest tehingutest
tuleb omakorda eristada eriomandi sisu kohta sõlmitud kokkuleppeid ja nende hilisemaid muudatusi
(vt eelnõu § 5 ja § 13).
Üldine võimalus muuta kõigi korteriomanike nõusolekul olemasolevat eriomandi kokkulepet sisaldub
eelnõu § 3 lg-s 1, st kokkuleppe pooled või nende õigusjärglased võivad seda alati ka muuta. Eelnõu
§ 9 lg 1 esimese lause eesmärk on sätestada, et eriomandi ulatuse muutmiseks on vajalik ainult
asjassepuutuvate korteriomanike nõusolek. Näiteks võivad kaks korteriomanikku kokku leppida, et
seni ühe korteriomandi eriomandi eseme hulka kuulunud keldriboks või garaažiosa hakkab kuuluma
teise korteriomandi eriomandi eseme hulka. Selliseks kokkuleppeks, samuti vastavaks
kinnistusraamatu kandeks ei ole vaja ülejäänud korteriomanike nõusolekut, sest nende õigusi see ei
puuduta.
Millised korteriomanikud on konkreetse kokkuleppe puhul asjassepuutuvad, seda tuleb iga juhtumi
korral eraldi hinnata. Kui tegemist on uue eriomandi loomisega senise kaasomandi eseme arvel
(näiteks pööningukorrusel uue korteriomandi loomine), siis on asjassepuutuvad kõik korteriomanikud.
Kuigi ainuüksi selle tehinguga ei vähene ühegi kaasomaniku mõttelise osa suurus kogu kinnisasjas, 33
väheneb siiski võimalus oma õiguste teistest sõltumatuks teostamiseks, sest uus korteriomand on
kõigi korteriomanike kaasomandis.
33 Näiteks kui kinnisasi on kolme korteriomandi esemeks ja iga korteriomaniku kaasomandi osa suurus on 1/3, siis
uue korteriomandi loomisel kuulub igale kaasomanikule endiselt sama suur osa kinnisomandist (1/4 oma senise
korteriomandi ainuomanikuga ja 1/3 uuest korteriomandist)
27