237_KOS SK III KK.pdf

2. Seaduse eesmärk
Korteriomandil 2 on Eestis pikaajaline traditsioon. EKTKS § 3 lg 1 kohaselt kuulusid tagastamisele nii
korteriühingu liikme omandis kui ka osamaksu alusel tema kasutuses olnud korter. Seega oli korteri
omamine võimalik ka 1930-ndate aastate Eesti Vabariigis.
EKTKS-i eelviidatud sättest saab välja lugeda ka selle, et korteriomandi õiguslike vormide osas võib
eristada kahte liiki – asjaõiguslik ja ühinguõiguslik 3 korteriomand. Esimesel juhul on isiku õigus
eluruumile (või muu otstarbega ruumile) asja omaniku õigus asja suhtes (korteriomanik on ühtlasi ka
ehitise omanik), teisel juhul tuleneb isiku õigus korterit kasutada liikmesusest mingis juriidilises isikus
ja ehitise omanikuks on see juriidiline isik.
Korteriomand eksisteeris erinevates vormides ka ENSV-s. Peamiseks korteriomandi vormiks oli (eriti
ENSV viimastel kümnenditel) ühinguõiguslik korteriomand ehk osak elamukooperatiivis.
Ühinguõigusliku korteriomandi kõrval eksisteeris siiski piiratud ulatuses ka asjaõiguslik korteriomand,
nimelt ehitise kaasomandi osa omamise kaudu. Mõlemat vormi, nii „eluruumi kasutamist
elamukooperatiivi liikmena“ kui ka „eluruumi kasutamist omandiõiguse alusel“ reguleeris alates 1983.
a 1. oktoobrist Eesti NSV elamukoodeks.
Pärast Eesti Vabariigi iseseisvuse taastamist tehti korteriomandi vormide osas valik asjaõigusliku
korteriomandi kasuks. Mõnevõrra vaieldav on küsimus, kas see valik tehti alles korteriomandiseaduse
vastuvõtmisega või juba eluruumide erastamise võimaluse sätestanud seadustega. Eluruumide
erastamise seadus oli selles osas eriti vastuoluline, sest nägi jõustumisel samaaegselt ette nii
korteriomaniku omandiõiguse tekkimise erastatud eluruumile 4 kui ka korteriühistu omandiõiguse
tekkimise elamule, milles korterid olid erastatud. 5 Enne EES-i kehtinud RMES oli selles osas isegi
loogilisem, sest selle § 17 lg 3 nägi ette korteriühistu moodustamise (või ühise tegutsemise lepingu
sõlmimise) „erastatud eluruumide omanike ühises kasutuses oleva elamu osa ühiseks valdamiseks ja
kasutamiseks“.
Seega nägi seadus ette asjaõigusliku korteriomandi ja samas ka selle valitsemise ühinguõiguslikus
vormis (või ühise tegutsemise lepingu kaudu). Lisaks ei olnud valitsemisühingu (korteriühistu) teke
automaatselt seotud asjaõiguslike korteriomandite tekkega, vaid see ühing tuli eraldi asutada.
2 Siinkohal on mõistet korteriomand kasutatud laias tähenduses, hõlmates selle kõik õiguslikud vormid.
3 Ka mõistet ühinguõiguslik on siinkohal kasutatud laias tähenduses, st silmas on peetud kõikvõimalikke juriidilisi
isikuid, nii ühingu-, kooperatiivi- kui ka ühistunimelisi.
4 EES § 13 lg 1: „Omandiõigus erastatavale eluruumile, sealhulgas järelmaksuga ostetud eluruumile, tekib ostumüügilepingu
notariaalse tõestamise momendist.“ Sellises sõnastuses kehtis see säte kuni 28.12.1994.
5 EES § 15 lg 4 lause 1: „Korteriühistu omandiõigus elamule tekib elamu registreerimisest riiklikus registris.“
Sellises sõnastuses kehtis see säte kuni 15.03.1995.
9