237_KOS SK III KK.pdf

Üldjuhul on kortermajad kavandatud siiski selliselt, et nende teenustega varustamine toimub ühe
liitumispunkti kaudu ja sellisel juhul on teenuse tarbija võrk korteriomandi kaasomandi osa esemeks.
Seega on ka teenuse tarbijaks korteriomanikud ühiselt. 27
KOS § 5. Muude tingimuste määramine korteriomandite loomisel
Eelnõu § 5 sätestab, et koos kaasomanike vahel sõlmitava eriomandi loomise kokkuleppega võivad
kaasomanikud leppida kokku ka nendes küsimustes, mida korteriomanikud saavad seaduses
sätestatust erinevalt otsustada (vt täpsemalt eelnõu § 13). Seega võimaldab see säte sõlmida
korteriomanike vahel kokkuleppeid enne, kui kaasomanikest on saanud korteriomanikud.
Oluline on märkida, et erinevalt kokkuleppest eriomandi eseme osas, mis on korteriomandite tekkeks
möödapääsmatult vajalik, on muude kokkulepete sõlmimine eriomandi sisu osas vabatahtlik. Seega ka
juhul, kui need on esialgu sõlmitud, võib neist hiljem loobuda. Kui sellised kokkulepped aga on
sõlmitud ja kinnistusraamatusse kantud, siis on need eriomandi sisuks, nii nagu eriomandi loomise
kokkulepegi (vt ka seletuskirja eelnõu § 13 kohta).
Eriomandi sisuks võivad olla ka ühinguõiguslikud küsimused. See võimaldab korteriomanikel
seaduses sätestatust erinevalt reguleerida ka neid küsimusi, mille osas seadus näeb põhikirjale ette
piirangud, näiteks hääleõiguse jagunemine (eelnõu § 22 lg 1). Kui hääleõiguse jagunemine (või muu
küsimus) on eriomandi kokkuleppes juba reguleeritud, siis mõistagi ei saa põhikirjaga seda küsimust
enam teisiti reguleerida. Eriomandi kokkuleppe ja korteriühistu põhikirja vastuolu korral on määrav
kokkuleppes sätestatu (eelnõu § 17 lg 2 kolmas lause).
Seega saab korteriühistut pidada selliseks juriidiliseks isikuks, millel võib olla nii ühingulepingu
tähendusega eriomandi kokkulepe kui ka põhikiri TsÜS § 28 lg 1 tähenduses. Kui üldjuhul on tegemist
alternatiividega, st juriidilisel isikul on kas põhikiri (mille muutmine pärast juriidilise isiku registrisse
kandmist toimub häälteenamusega) või ühinguleping (mille muutmiseks on vajalik kokkulepe), 28 siis
korteriühistu puhul on põhimõtteliselt alati olemas ühinguleping, milles ühinguõiguslikest küsimustest
on reguleeritud vähemalt häälte jagunemist määrav korteriomandite arv, lisaks võib olla ka põhikiri.
Erinevalt täis- ja usaldusühingu „tavalisest“ ühingulepingust, mis reguleerib ainult sisesuhteid ja mida
registrisse ei kanta, on korterühistu ühinguleping ehk eriomandi kokkuleppe kantud registrisse
(kinnistusraamatusse).
Koos eriomandi kokkuleppega on võimalik korteriomandite loomisel kehtestada ka korteriühistu
põhikirja tingimused. Põhikirja tingimusi ei pea määrama, sest korteriühistu võib eksisteerida ka ilma
põhikirjata, ainult seaduses sätestatud reeglite alusel. Lisaks on võimalik majanduskava kehtestamine.
27 Vt ka RKTKo 30.11.2004, nr 3-2-1-111-04.
28 Vt ka TsÜS/Saare, § 28 p 3.2 ja 3.3.
21