237_KOS SK III KK.pdf
237_KOS SK III KK.pdf
237_KOS SK III KK.pdf
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>KOS</strong>-i praegune lahendus käsitab korteriomanike ühisust kui isikute ühendust, vastandudes sellega<br />
kaasomandit üldiselt reguleerivatele sätetele AÕS-s. Näiteks kui elamu kuulub seitsme isiku<br />
kaasomandisse, nii et igaühe omandi suurus on 1/7, siis on kaasomanike enamuse otsuse tegemiseks<br />
vajalik vähemalt nelja kaasomaniku nõusolek. Kui need kaasomanikud jagavad oma kinnisasja<br />
korteriomanditeks, nii et igaüks saab ühe korteri, siis olukord ei muutu.<br />
Kui aga seejärel üks korteriomanikest müüb oma korteri teisele korteriomanikule, ei ole sellel kahe<br />
korteri omanikul mitte 2/7 häältest, vaid ainult 1/6. Kui ta ostab ära veel kaks korterit, siis kuulub talle<br />
4/7 ehk enamus kaasomandist, mis AÕS § 79 lg 2 kohaselt on piisav kaasomanike enamuse<br />
otsuseks. <strong>KOS</strong>-i kohaselt on sellisel korteriomanikul aga ainult 1/4 otsustamiseks vajalikest häältest.<br />
Selline „suuromanik“ saab küll blokeerida üldkoosoleku läbiviimist, sest kvoorumi jaoks on vajalik<br />
kaasomandi osade enamuse esindatus, kuid kui seejärel toimub korduv koosolek, saavad<br />
vähemusomanikud neile sobiva otsuse ikkagi vastu võtta.<br />
Saksamaa õiguskirjanduse kohaselt peaks hääleõigus põhimõttel „üks isik, üks hääl“ aitama ära hoida<br />
ühe isiku liigset mõjuvõimu kortermajas. 60 Kahtlemata on selline probleem teatud juhtudel olemas ka<br />
Eestis, kuid samas on siiski küsitava väärtusega selle meetme efektiivsus, kui sellest möödaminekuks<br />
piisab ka formaalselt eri korteriomanikest. Kui aga hakata selles küsimuses teostama sisulist kontrolli,<br />
siis muudab see korteriomanike otsuste kehtivuse väga ebakindlaks.<br />
Teise äärmuse ehk põhimõtte „omandi suurus määrab häälte arvu“ suurim probleem seisneb asjaolus,<br />
et selle praktiline rakendamine suurtes kortermajades on keeruline. Kui üldkoosoleku kvoorumi<br />
olemasolu kindlakstegemisel (eelnõu § 20 lg 2) on see veel mõeldav, siis iga päevakorrapunkti<br />
hääletamisel oleks topeltenamuse nõude üle arvestuse pidamine liiga keeruline.<br />
Seetõttu on eelnõus säilitatud praegune KÜS-i regulatsioon „üks korteriomand, üks hääl“, mis on<br />
kompromiss kahe äärmuse vahel. Korteriühistu põhikirjaga on siiski võimalus valida häälte jagunemise<br />
põhimõtteks praegune <strong>KOS</strong> II regulatsioon või AÕS-i kaasomandi regulatsioon.<br />
Lisaks tuleb silmas pidada, et teatud otsuste puhul näeb eelnõu ette siiski n-ö topelthäälteenamuse<br />
nõude (§ 9 lg 3, § 36 ja § 39), mille puhul on vajalik nii omandi enamus kui ka häälte arvuline enamus.<br />
Lõige 2 reguleerib üldkoosolekul osalema õigustatud korteriomanike ringi määramist. See toimub<br />
kinnistusraamatusse kantud andmete põhjal.<br />
Lõikes 3 on sätestatud korteriomaniku hääleõiguse puudumine juhul, kui tehtav otsus puudutab teda<br />
ennast. Riigikohus on ÄS analoogse sätte (§ 177 lg 1 esimene lause) tõlgendamisel leidnud, et „ÄS<br />
§ 177 lg 1 ei keela osanikul hääletada enda valimisel juhatuse liikmeks, ametiaja pikendamisel ja<br />
60 Bärmann/Merle, § 25 äärenr 27.<br />
47
Change language