237_KOS SK III KK.pdf

ole tema nõusolekut vaja. Selline õigus, näiteks parkimiskoht, võib aga olla üsna olulise väärtusega.
Seega ei saa korteriomanik praegu talle kuuluvat korteriomandit täies ulatuses tagatisena kasutada. 46
Eelnõu § 13 lg-s 3 on selgelt sätestatud, et korteriomanike kokkulepe kantakse kinnistusraamatusse
eriomandi sisuna. Seega on selle kandmiseks kinnistusraamatusse vajalik hüpoteegipidaja kui piiratud
asjaõiguse omaja nõusolek. Samas aga on kokkulepe kaitstud täitemenetluses toimuva müügi korral
ja seda saab arvestada tagatise eseme hulka.
Eriomandi kokkuleppe muutmise kohta kehtivad samad nõuded, nagu selle sõlmimise kohta, sh selle
notariaalse tõestamise nõue.
Lõikes 3 on rõhutatud ka seda, et kinnistusraamatu kannet on vaja ainult eriõigusjärglase puhul. Kuigi
AÕS § 79 lg-s 2, mis reguleerib kinnisasja kaasomanike kokkuleppe kehtivust õigusjärglase suhtes, on
kasutatud mõistet õigusjärglane, on ka selles sättes silmas peetud ainult eriõigusjärglast.
Võlaõigusliku kokkuleppe poole üldõigusjärglase suhtes kehtib kokkulepe ka ilma kandeta, nii sätestab
ka VÕS § 12 lg 2. Üldõigusjärglusega on tegemist eelkõige pärimise korral, kui kõik isiku õigused ja
kohustused lähevad üle pärijale, v.a need õigused ja kohustused, mis on lahutamatult seotud
pärandaja isikuga (PärS § 2 ja § 4 lg 1). 47
Eelnõu § 13 lg 3 ei muuda juba olemasolevate, kinnistusraamatusse kantud ja järjekohta omavate
kokkulepete tähendust, need kehtivad senisel kujul edasi. Kui korteriomanikud soovivad nende
kandmist kinnistusraamatusse eriomandi sisuna, siis tuleb selleks saada piiratud asjaõiguste omajate
nõusolek. Samas kui eeldada, et see kokkulepe tõstab korteriomandi kui tagatise väärtust, siis peaksid
hüpoteegipidajad olema sellise nõusoleku andmisest ka ise huvitatud.
KOS § 14. Erikasutusõigus
Üheks oluliseks korteriomanike vahelise kokkuleppe liigiks on erikasutusõiguse kokkulepe, st
korteriomaniku õigus kasutada lisaks eriomandi esemele veel mingit osa kaasomandi esemest teisi
kaasomanikke täielikult või osaliselt välistavalt. 48
Erikasutusõiguse esemeks võib põhimõtteliselt olla igasugune kaasomandi eseme osa, sh ka selline,
mis võiks olla eriomandi esemeks, näiteks hoiuruum. Praktiliselt on siiski oluline võimalus rakendada
erikasutusõigust sellistel juhtudel, kus eriomandit rakendada ei saa, sest ese ei ole piisavalt ruumiliselt
piiritletud. Nii näiteks ei vasta õues olevad parkimiskohad ruumilise piiritletuse nõudele ega saa selle
tõttu olla eriomandi esemeks, küll aga võib nende suhtes kokku leppida erikasutusõiguse.
46 Seda asjaolu võib pidada ajendiks praktikale, kus korteriomandid on moodustatud ka hooneosadest, millel on
ainult abiruumi tähendus (vt seletuskirja eelnõu § 4 kohta).
47 Vt ka TsÜS/Kullerkupp, § 6 p 3.1.1, Pärna 2004, § 79 p 1.
48 Eelnõu esimeses versioonis oli erikasutusõigus reguleeritud §-s 29.
37