237_KOS SK III KK.pdf

„kinnisasja-kinnistu“ omanikena kinnistusraamatusse kantud. Põhimõtteliselt võib selline kinnistu
koosneda mitmest eraldiseisvast katastriüksusest. Samas kui ühiseid korteriomandeid soovivad luua
kahe naaberkinnisasja (maatüki) omanikud, peavad nad eelnevalt oma kinnisasjad ühendama.
Korteriomandile kohaldatakse muudes seadustes kinnisomandi kohta sätestatut (eelnõu § 1 lg 3).
Eelkõige on selleks muuks seaduseks AÕS. Seejuures tuleb arvestada, et pärast korteriomandite
loomist on kinnistuks ehk kinnistusraamatusse kantud iseseisvaks üksuseks KRS § 5 1 tähenduses
korteriomand, mitte kinnisasi TsÜS § 50 lg 1 tähenduses ehk maatükk. Samas tuleb meeles pidada, et
kuigi korteriomandite loomise järel puudub kinnistusraamatus n-ö kinnisasja-kinnistu ehk maatükikinnistu
KRS § 5 1 p 1 tähenduses, ei tähenda see kinnisasja kui maapinna piiritletud osa ehk maatüki
„kadumist“ õiguskäibest, sest maatükk on endiselt korteriomandi kaasomandi osa esemeks (eelnõu
§ 4 lg 4).
Kuna AÕS jt seaduste kinnisasju ja kinnisomandit reguleerivad sätted lähtuvad n-ö klassikalisest
kinnisomandist, mille esemeks on maatükk, siis tuleb nende sätete kohaldamisel korteriomandile
otsustada, kas kinnisasja kohta sätestatu käib korteriomandi kaasomandi osa esemeks oleva maatüki
kohta või korteriomandi eriomandi osa esemeks oleva ehitise reaalosa kohta või ka nende mõlema
kohta. Näiteks AÕS § 41 lg-s 3 sätestatud valdaja õigus kaitsta kinnisasja valdust omavoli vastu
tähendab nii korteriomanike õigust kasutada omaabi kaasomandi osa esemeks oleva maatüki ja
ehitise osade kaitseks kui ka iga korteriomaniku õigust kasutada omaabi oma elu- või mitteeluruumi
oma võimu alla tagasi võtmiseks.
Võrreldes eelnõu esimese versiooniga on §-st 1 välja jäetud eriomandi ja kaasomandi eseme
piiritlemise regulatsioon. Selguse huvides on kõik vastavad sätted koondatud § 4. Samuti on võrreldes
eelnõu esimese versiooniga loobutud terminist ehitis ja läbivalt on kasutatud terminit hoone, sest
korteriomandite loomine on võimalik ainult sellise ehitise puhul, mis on hoone.
Eelnõu § 1 lg-s 4 määratletakse korteriühistu ja korteriomaniku mõiste ja sätestatakse nendevaheline
seos. Eelnõu kohaselt on korteriühistu olemasolu korteriomandite olemasoluga lahutamatult seotud.
Kinnisomandi korteriomanditeks jagamisel tekib samal ajal ka eraõiguslik juriidiline isik – korteriühistu,
mille liikmeteks on kõik korteriomanikud ja mille kaudu nad ühist kinnisasja majandavad.
Olemasoleva termini (korteriühistu) säilitamine eelnõus tuleneb vajadusest arvestada väljakujunenud
harjumusi. Sisuliselt ei ole ka praegu korteriühistu näol tegemist ühistuga Eesti õiguse tähenduses.
KÜS § 2 lg 1 nimetab korteriühistut küll mittetulundusühistuks, kuid tegemist on n-ö tühja viitega, sest
mittetulundusühistute üldregulatsioon Eestis puudub. Nagu juba eelnevalt öeldud, kohaldub
korteriühistute tegevusele üldseadusena hoopis mittetulundusühingute seadus, mitte aga
tulundusühistuseadus, mis on ühistute tegevuse üldiseks aluseks. Ka võrdluses tulundusühistu
(hääletamisel kehtib põhimõte „üks isik, üks hääl“) vs. osaühing („häälte arv sõltub osaluse suurusest“)
on korteriühistu pigem ühing, sest KÜS § 11 lg 1 kohaselt annab iga korteriomand korteriühistu
15