237_KOS SK III KK.pdf

More documents

Recommendations

Info

„garaažikorteriomandid“ ja „garaažikorteriühistud“ on oma eripäradega. Hooneühistuna jätkab tegevust u 1000 juriidilist isikut. Vajadus korteriomandit ja selle valitsemist reguleerivaid seadusi korrastada ilmnes juba eelmise kümnendi keskel. 29. novembril 2006. aastal toimus Justiitsministeeriumi poolt kokku kutsutud ümarlaud korteriomandi ja selle valitsemisega seotud probleemide teemal. Sellel osalejad leidsid, et korteriomandi valitsemise vormide vahel esinevad põhjendamatud erinevused ja ka üldiselt on regulatsioon väga keeruline ja raskesti mõistetav. Samale järeldusele on jõutud ka õiguskirjanduses 15 ja kümnetes märgukirjades, mis aastate jooksul on Justiitsministeeriumile saadetud. Priidu Pärna sõnu kasutades tekitab korteriühistu mõistmisel raskusi „õiguslik rägastik“ 16 – kui korteriühistu on asutatud, siis toimub korteriomandite kaasomandi osa valitsemine korteriühistu kaudu ja KOS II ühisust reguleerivad sätted selles osas ei kohaldu. Samas ei tähenda korteriühistu loomine, et lakkaksid olemast muud korteriomanike vahelised õigussuhted, mida KOS II reguleerib. Seega tuleb ka korteriühistu olemasolu korral täiendavalt kohaldada KOS II. Lisaks kohaldub korteriühistu kui juriidilise isiku tegevusele ka MTÜS. Olukorra muudavad veelgi keerulisemaks KOS II ja KÜS-i, samuti KÜS-i ja MTÜS-i peaaegu igas küsimuses erinevad reeglid. Korteriomanike ühisuse puhul tekitas algusest peale probleeme see, et tegemist ei ole iseseisva ja selgelt õigusvõimelise juriidilise isikuga, mistõttu on raske aru saada, kes on lepingu või muu õigussuhte pooleks. 17 Eelnõu koostamisel kaaluti järgmisi võimalusi: 1. teavituskampaania kehtivate seaduste paremaks selgitamiseks; 2. kahe majandamise vormi (ühisus ja ühistu) ning kahe seaduse säilitamine, muutes nende probleemseid kohti ja ühtlustades regulatsiooni sisuliselt; 3. uus seadus, mis reguleerib kõikide korteriomandite valitsemist, valitsemise vormiks juriidiliseks isikuks mitteolev, piiratud õigusvõimega ühisus; 18 4. uus seadus, mis reguleerib kõikide korteriomandite valitsemist, valitsemise vormiks juriidiline isik (korteriühistu). Kaalumisel olnud võimaluste mõju analüüs näitas, et sobivaim on uue õigusakti kehtestamine, mis reguleerib nii korteriomandi asjaõiguslikke kui ka valitsemisega seonduvaid külgi. Majandamise vormina on sobivaim iseseisev juriidiline isik (korteriühistu), mille olemasolu on samas lahutamatult seotud korteriomandite olemasoluga, st praegu korteriomanike ühisusele iseloomulik tunnus. 15 Vt Pärna 2008 ja 2010. 16 Pärna 2008, lk 45. 17 Viimaste aastate kohtupraktika on korteriomanike ühisuse osalist õigusvõimet küll tunnustanud (vt näiteks RKTKo 19.06.2012, nr 3-2-1-83-12), kuid segadust see täielikult ei kõrvalda. 18 Vt näiteks Pärna 2008. 12
Eelnõu koostamisel seati eesmärgiks seadus, milles oleks kõik korteriomandiga seotud õigussuhted reguleeritud selgelt ja samas ka piisavalt paindlikult. Viimast põhimõtet on eriti oluline silmas pidada seetõttu, et regulatsiooni esemeks ei ole ainult korterelamud – KOS II § 2 lg 1 kohaselt võib korteriomandi eseme reaalosaks olla nii eluruum kui ka mitteeluruum. Samuti tuleb silmas pidada, et korteriomandite arv ühel kinnisasjal võib varieeruda kahest kuni mitmesajani. 19 Piltlikult väljendades peab regulatsioon sobima nii paariselamule kui ka Viru Keskusele. 20 Teiseks eelnõu koostamise oluliseks lähtekohaks oli põhimõte, et olemasolevat regulatsiooni tuleks säilitada võimalikult suures ulatuses, nähes ette muudatused ainult osas, milles see on vältimatu. Olemasoleva olukorra probleeme on üksikasjalikumalt kirjeldatud seletuskirja järgmises osas koos eelnõus välja pakutud lahendustega. 19 Eriti suurearvulised korteriomandid on tekkinud endiste garaažiühistute baasil, korteriomandite arv nendes ulatub mõnel juhul ligi tuhandeni – näiteks asuvad Tallinnas kinnisasjad, mis on vastavalt 885 ja 980 korteriomandi esemeks, vt lisa 1. 20 Tallinnas Viru Keskusena tuntud kompleks paikneb kahel kinnisasjal (kui mitte arvestada Estonia pst kohal paiknevat osa ja nn vana Kaubamaja osa) – Viru väljak 4 ja Viru väljak 6. Kinnisasi asukohaga Viru väljak 4, kus paikneb ka Viru hotell, on kolme korteriomandi esemeks, kaks neist korteriomanditest on omakorda kaasomandis. Kinnisasi asukohaga Viru väljak 6 on 122 korteriomandi esemeks, lisaks kuulub üks korteriomand 21 isiku ühisesse omandisse. Viru väljak 4 kinnisasja majandamine toimub (tõenäoliselt) korteriomanike ühisuse vormis, Viru väljak 6 korteriomanikud on asutanud korteriühistu (08.03.2013 andmetel). 13
Page 1 and 2: KORTERIOMANDI- JA KORTERIÜHISTUSEA
Page 3 and 4: EKTKS ELTS ES HMS HÕNTE HÜS KAS K
Page 5 and 6: PMKm - Pärnu Maakohtu määrus RKH
Page 7 and 8: 27. RKTKm 18.01.2011, nr 3-2-1-151-
Page 9 and 10: 2. Seaduse eesmärk Korteriomandil
Page 11: Kohtupraktikas leidis see küsimus
Page 15 and 16: „kinnisasja-kinnistu“ omanikena
Page 17 and 18: 2. peatükk KORTERIOMANDITE JA KORT
Page 19 and 20: KOS § 4. Eriomandi ese KOS §-s 4
Page 21 and 22: Üldjuhul on kortermajad kavandatud
Page 23 and 24: Nii kinnistusraamatu kui ka korteri
Page 25 and 26: Korteriomandi registriosa esimesse
Page 27 and 28: Viide eelnõu §-le 5 lahendab seni
Page 29 and 30: seisukohalt vastuolus hea usu põhi
Page 31 and 32: Seejuures tuleb eristada kahte oluk
Page 33 and 34: KOS § 10. Uue korteriomandi võõr
Page 35 and 36: 1. jagu Üldsätted KOS § 12. Põh
Page 37 and 38: ole tema nõusolekut vaja. Selline
Page 39 and 40: Kui seda sätet sõna-sõnalt tõlg
Page 41 and 42: KOS § 17. Korteriühistu põhikiri
Page 43 and 44: Kinnisasja, st kõigi korteriomandi
Page 45 and 46: Lõikes 3 on sätestatud nõue aval
Page 47 and 48: KOS-i praegune lahendus käsitab ko
Page 49 and 50: KOS § 24. Juhatus Selles paragrahv
Page 51 and 52: Valitseja tegutseb juhatuse asemel,
Page 53 and 54: Majahalduri kontaktandmete all on s
Page 55 and 56: Lõikes 3 sätestatud tähtaja näo
Page 57 and 58: Eriomandi eseme kasutamisel teiste
Page 59 and 60: 4. jagu Korteriomandi võõrandamis
Page 61 and 62: 5. jagu Valitsemine KOS § 34. Vali
Page 63 and 64:
põhjendatud, sest tagab ühes doku
Page 65 and 66:
korteriomanikud seda hiljem heaks e
Page 67 and 68:
KOS § 40. Kohustuste jaotus korter
Page 69 and 70:
Lõikes 3 on sätestatud alus, mill
Page 71 and 72:
Lõike 2 kohaselt saab korteriühis
Page 73 and 74:
KÜS § 7 lg 3, mille kohaselt kort
Page 75 and 76:
Lõige 3 sätestab korteriühistu p
Page 77 and 78:
aitab võimalus saada teavet ka kre
Page 79 and 80:
kohaldada MTÜS § 36 1 , sest kort
Page 81 and 82:
Pankroti väljakuulutamisel määra
Page 83 and 84:
KOS § 59. Eriomandi lõpetamise n
Page 85 and 86:
Korteriühistule ainuomasteks andme
Page 87 and 88:
Kehtiva KOS II § 20 lg 1 teise lau
Page 89 and 90:
korteriühistu-nimelist juriidilist
Page 91 and 92:
Mitme kinnisasja korteriühistute o
Page 93 and 94:
pandiõiguse suurus sõltuv täite-
Page 95 and 96:
3. jagu Seaduste muutmine ja kehtet
Page 97 and 98:
põhjendamisel viidatakse aga mh m
Page 99 and 100:
Eluruumide erastamise seaduse (§ 7
Page 101 and 102:
Kuigi KOS § 13 lg 4 sõnastus ei o
Page 103 and 104:
PankrS täiendatakse §-ga 46 1 , m
Page 105 and 106:
Selgesõnalise võimaluse lahendada
Page 107 and 108:
ning põhi- ja kõrvalnõuete alus
Page 109 and 110:
TMS § 149 1 lõige 2 võimaldab ko
Page 111 and 112:
ja -kanalisatsiooni omanikuga, kata
Page 113 and 114:
ahalist võitu korteriomanikele, ku
Page 115 and 116:
teine osa korteriomandi- ja korteri
Page 117 and 118:
Eelnõu saadeti esimest korda koosk
Page 119 and 120:
Uute korteriomandite arv peale jaga
Page 121 and 122:
Page 123:
show all

237_KOS SK III KK.pdf

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?