237_KOS SK III KK.pdf

KOS § 24. Juhatus
Selles paragrahvis reguleeritakse korteriühistu juhatuse tegevust. Suuremas osas kohaldub MTÜS-i
regulatsioon. 64
Lõikes 2 on sätestatud juhatuse liikmete arvu ülemmäär juhuks, kui korteriühistu põhikirjas ei ole ette
nähtud teisiti. Ülemmäära sätestamine seaduses on vajalik, et vältida juhatuse liikmeks saamine ainult
ühe, st iseenda häälega. 65 MTÜS § 22 lg 1 1 , mis juhatuse liikme valimist üldkoosolekul reguleerib,
võimaldab küll ka põhikirjaga sellise ohu välistada, kuid see ei pruugi olla piisav.
Peamiseks erisuseks võrreldes mittetulundusühinguga on võimalus juhtida kuni 10 korteriomandiga
korteriühistut ilma juhatuseta (lõige 3). Sama võimalus on ka juhul, kui kõik korteriomandid kuuluvad
ühele isikule.
Sellisel juhul on korteriomanikel ühise esindusõigusega juhatuse liikmete pädevus, st õigus
korteriühistut juhtida ja esindada. See tähendab, et juhatuse kui kollektiivse organi otsuse tegemine
toimub häälteenamusega, samas korteriühistu nimel tehingu tegemiseks on vajalik kõigi
korteriomanike nõusolek (ühine esindusõigus). Selline juhtimismudel sarnaneb täisühinguga, mille
puhul ühingulepinguga on kokku lepitud ühises juhtimises ja esindamises (ÄS § 88 lg-d 1 ja 2, § 98 lgd
1 ja 2).
Ühine esindusõigus ei mõjuta passiivse esindusõiguse teostamist ehk õigust võtta esindatava nimel
vastu kolmandate isikute tahteavaldusi. Seega, kui korteriühistul juhatus puudub ja üks korteriomanik
on kätte saanud korteriühistule suunatud tahteavalduse, loetakse see korteriühistu poolt kätte saaduks
(TsÜS § 122 lg 2). 66 Kuigi TsÜS § 122 lg 2 reguleerib otseselt ainult tahteavalduste vastuvõtmist,
tuleks seda põhimõtet kohaldada ka menetlusdokumentidele jmt. 67
Samasugune mudel toimib kehtiva õiguse kohaselt ka korteriomanike ühisuses, kui korteriomanikud
valitsevad ühisust ühiselt ega ole nimetanud ametisse valitsejat. Kuna kehtiv õigus ei sätesta
piiranguid sellele, kui mitme korteriomandi puhul on vajalik valitseja, siis on eelnõu regulatsioon selles
osas piiravam, mitte lubavam. Põhjendamatu oleks nõuda, et kõik korteriomanikud, kes seni on
saanud ühise omandi valitsemisega hakkama ilma valitsejata, peaksid KOS III jõustumisel riikliku
sunni ähvardusel leidma endale isiku, kes soovib olla juhatuse liige või valitseja. Samas võib siiski
eeldada, et mingist korteriomanike arvust alates on juhatus või valitseja vajalik ja seetõttu eelnõu
sellist nõuet ka sisaldab.
64 Eelnõu selles versioonis on selguse huvides viidatud ka MTÜS §-le 32, mis reguleerib juhatuse liikme vastutust,
kuigi enam-vähem samasisuline on ka TsÜS § 37.
65 Vt RKTKo 20.06.2011, nr 3-2-1-58-11, p 14.
66 Vt ka TsÜS/Käerdi, § 122 p 3.2.
67 ÄS § 63 1 lg-s 1 on menetlusdokumendid ja ettevõtjale suunatud tahteavaldused eraldi välja toodud, kuid sellise
eristuse puudumine TsÜS § 122 lg-s 2 ei muuda selle sätte kohaldamisala kitsamaks.
49