Grands aménagements urbains et prise en compte des ...

Figures 6 et 7 : Etendue des démolitions effectuées pour la rue Impériale et valeurs foncières
avant les démolitions en 1853 (B. Gauthiez)
Quelle réussite financière ?
La plus-value foncière peut être évaluée pour les terrains bâtis à partir de l‟expérience de la rue
Centrale, livrée en 1851 et achevée pour les derniers immeubles en 1854. Les terrains y sont
expropriés pour moins de 400 frs le m2, mais revendus, lorsqu‟ils ne sont pas conservés par Poncet ou
Savoye pour y construire eux-mêmes, d‟abord vers 850 frs/m2, puis 1200 pour la deuxième partie de
la rue, et jusqu‟à 1593 pour un immeuble à l‟angle de la place St-Nizier. La valeur foncière a plus que
triplé. La multiplication est plus forte encore pour la rue de la République, même si les discours
publics préfèrent rester prudent sur ce point (Bruneau parle d‟une augmentation d‟un tiers, Dardel d‟un
doublement), puisque le parc immobilier de la CRI est évalué peu après sa construction à 70 millions
de francs pour 27 742 m2 bâtis, soit 2523 frs/m2, une multiplication de presque cinq (Gauthiez 1999,
70-72). De ces valeurs, il faut bien sûr retirer les coûts d‟indemnisation des locataires, financiers, de
démolition des immeubles, de construction des bâtiments nouveaux, puisque la CRI a construit ellemême
la plus grande part des immeubles le long de la voie nouvelle, en en faisant du même coup l‟une
des plus grandes opérations immobilières en France au Second Empire, et de réalisation des voiries et
réseaux divers nouveaux.
Ces coûts sont donnés dans le rapport établi par Poncet pour le conseil d‟administration de la
compagnie le 30 avril 1857. Le bilan fait état d‟un coût de construction de 600 Frs/m2 pour le massif
des Terreaux, particulièrement décoré, et de 460frs/m2 pour les immeubles de la rue Impériale. Au
total, la compagnie aura dépensé 30 millions pour réaliser la voirie nouvelle et les immeubles, tous
frais compris. Le prix de la voirie s‟établit à environ 12 millions, payés par la ville, prix auquel
s‟ajoute la revente de quelques terrains par la compagnie. Elle se retrouve donc, une fois l‟opération
achevée, avec un capital de 70 millions pour environ 16 millions de coûts à sa charge (en tenant
compte aussi du rachat de quelques terrains par la ville). La valeur foncière est donc multipliée par
plus de quatre. A cette valorisation s‟ajoute celle des loyers, puisque la compagnie conserve le parc
immobilier qu‟elle a bâti. Dans ce même rapport d‟avril 1857, le loyer des immeubles déjà livrés, 40%
du total à construire, est d‟environ 800 000 francs. Le loyer total est alors estimé prudemment à 2
millions une fois l‟opération achevée. Si l‟on rapporte ce revenu à la somme d‟environ 16 millions
investie par la compagnie, le taux de rentabilité annuelle s‟établit à plus de 12%, ce qui est un taux
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