BVT-PB Top Select Fund Dynamic.pdf - LEISTUNGSBILANZPORTAL

INVESTITIONSBEREICHE
35
RISIKOHINWEISE
Immobilien Inland
Langfristig betrachtet haben Immobilien
in Deutschland einen stetigen Wertzuwachs
zu verzeichnen und bieten daher
einen weitgehenden Inflationsschutz. Dies
darf jedoch nicht darüber hinwegtäuschen,
dass auch Immobilien zyklischen
Wertschwankungen unterworfen sind
und selbst über längere Zeiträume auch
an Wert verlieren können. Gerade in den
letzten zwölf Jahren ist eine solche Phase
in Deutschland zu beobachten: In der allgemeinen
Euphorie um den ‚Aufschwung
Ost’ kam es Anfang bis Mitte der 90er
Jahre – angeheizt durch eine aus heutiger
Sicht maßlose steuerliche Förderung –
in den neuen Bundesländern zu einem
wahrhaften Bauboom, in dem am Markt
vorbei, ohne Beachtung der tatsächlichen
Mieternachfrage, sowohl im Wohn- als
auch im Gewerbeimmobilienbereich ein
bis heute nicht absorbierter Flächenüberhang
geschaffen wurde, unter dem die
Immobilienmärkte im Osten Deutschlands
bis heute leiden.
In den alten Bundesländern war gleichzeitig
eine zunächst fast gegenläufige Entwicklung
zu beobachten. Insbesondere in
den Metropolen wie Frankfurt und München
explodierten die Mieten insbesondere
bei Büroimmobilien in 1A-Lagen förmlich.
Eine Situation, die auch hier ein schnelles
Anwachsen des Angebots neu geschaffener
Flächen provozierte und damit die
Gefahr eines Überangebots vergrößerte.
Gleichzeitig bremste die negative allgemeine
konjunkturelle Entwicklung in den
letzten Jahren die Flächennachfrage, so
dass auch in Westdeutschland und insbesondere
in den zuvor am stärksten aufgeheizten
Immobilienmärkten der Großstädte
wachsende Leerstandsraten und sinkende
Mieten zu verzeichnen waren. Inzwischen
scheint die Talsohle jedoch durchschritten
zu sein. Die Vermietungsumsätze sind in
den meisten wichtigen Büromärkten 2006
wieder angestiegen, verbunden mit leicht
sinkenden Leerstandsraten und wieder ansteigenden
Mieten sowohl im Bereich der
Spitzenmieten als auch im Durchschnitt. 6
Die in den Jahren 2000/2001 erreichten
Spitzenmieten sind dabei jedoch noch
nicht wieder erreicht worden.
Wichtige Lehren sind aus der jüngsten
Krise aber dennoch zu ziehen. Das A und
O einer Immobilie sind deren Vermietungsmöglichkeiten.
Zu beachten sind hierbei
neben den bekannten Faktoren Standort,
Lage und Wertigkeit der Immobilie jedoch
auch die tatsächliche Nachfrage nach Flächen,
flexible Nutzungsmöglichkeiten und
möglichst bereits bestehende langfristige
Mietverträge mit bonitätsstarken Endmietern.
Das Fondsmanagement wird diesen
Kriterien bei allen Immobilieninvestitionen
besondere Bedeutung beimessen.
Ferner wird auch im Immobilienbereich
der Risikostreuung oberste Priorität eingeräumt.
Hierzu wird bei Investitionen
sowohl regional als auch nach Nutzungskonzepten
– Büro-, Einzelhandels-, Lo-
6
Jones Lang Lasalle, European Research, Oktober 2006
sowie City Profile Frankfurt/M., Hamburg u. München
Update Q3 06
Quelle: Immobilienindex BulwienGesa AG 2006