Document de référence 2012 - Altarea Cogedim

INFORMATIONS GÉNÉRALES /FACTEURS DE RISQUES 6ALTAREA ITALIA SRLVia Crocefisso, 2720122 Milan - ItalieÀ l’attention de M. Olivier SegaricciMilan, le 19 Décembre 2012CERTIFICAT DE VALEURSuite à votre lettre de mission du 25 janvier 2011, nous avons le plaisir de vous soumettrenotre évaluation en valeur vénale au 31 Décembre 2012 des centres commerciaux duPortefeuille Altarea Italia. Dans le détail:Nom du centreLa Corte LombardaLe Due TorriLa CittadellaLe Due ValliIbleoCasetta MatteiLocalisationBellinzago Lombardo (MI)Stezzano (BG)Casale Monferrato (AL)Pinerolo (TO)RagusaRomeALTAREA ITALIA SPAExpertise au 31 Décembre 2012 du Portefeuille Altarea ItaliaLes expertises de Retail Valuation Italia sont réalisées selon les principes définis par le RICS,Royal Institution of Chartered Surveyors (Red Book).Nous confirmons que nous agissons en tant qu’experts externes et indépendants.Les centres ont été visités par un expert qui est habilité pour ce faire selon les règles établiespar le RICS. La date de la visite, son étendue et l’identité du visiteur sont mentionnées dans lerapport détaillé de chaque actif.Il est à noter que, parfois, nous avons dû émettre certaines hypothèses concernant lapropriété, la commercialisation future, l’urbanisme, l’état et la maintenance des immeubles etsites incluant la contamination du sol et des eaux, etc. Lorsque nous avons adopté unehypothèse, cette dernière est exposée en détail dans le rapport de l’actif concerné.Notre expertise a été réalisée selon les informations que vous nous avez communiquées. Cesinformations incluent en particulier les surfaces, les grilles locatives ainsi que le détail deschiffres d’affaires des boutiques par secteur d’activité. Le détail des pièces transmises estmentionné dans notre rapport.Nous avons, pour réaliser notre évaluation, appliqué :• la méthode par Capitalisation des Revenus Nets qui consiste à prendre en considérationles revenus locatifs réels nets (hors charges et hors taxes), ainsi que les revenuspotentiels sur les surfaces vacantes de l’actif à expertiser. Selon les usagesactuellement en vigueur dans notre profession, nous considérerons les « loyers triplenets » pour les immeubles à usage de commerce tels que définis dans la charte del’expertise en évaluation immobilière. A ce revenu triple net nous appliquerons ensuiteun taux de capitalisation estimé par comparaison au marché.• la méthode par Actualisation des Revenus Nets Futurs (DCF) qui consiste à estimerl'ensemble des charges et revenus prévisionnels afférents au bien à expertiser ; estimerla "valeur à terme" à l'issue de la période d'observation (10 ans en général) et actualiserles flux prévisionnels de trésorerie ainsi obtenus afin de déterminer la valeur actuelle dubien immobilier.Suite à nos analyses et compte tenu de nos méthodes, nous estimons que la valeur vénaledes biens du portefeuille au 31 Décembre 2012 à 100%, est arrondie à :€ 409 600 000 Net(Quatre Cent Neuf Millions Six Cent Mille Euros Net)Nous avons retenu des droits de mutation à hauteur de 4,00%, soit une valeur totale brutearrondi à € 427 000 000.Ce document doit être lu conjointement avec les informations contenues dans le rapportd’expertise rédigé pour chaque actif.Il est convenu que ce document reste confidentiel et vous est adressé pour votre usagepersonnel. Aucune responsabilité ne saurait être engagée envers un tiers en vertu de tout oupartie de son contenu. Ni la totalité ni aucune partie de ce document, ou référence à celui-ci,ne pourront êtres inclus dans un document, circulaire ou état sans notre approbation écritepréalable en ce qui concerne la forme et le contexte dans lesquels elles apparaîtront.Nous vous souhaitons bonne réception de ce rapport et vous prions d’agréer, Messieurs,l’expression de notre considération distinguée.Christopher M. Wicker, BA FRICSGérantRetail Valuation Italia SrlNadège Ganne, MRICSResponsable ExpertiseRetail Valuation Italia SrlRetail Valuation Italia Srl 31 Décembre 2012Ce document est la propriété de RVI et ne pourra être communiqué à des tiers sauf accord écrit de RVI.DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2012 ALTAREA COGEDIM 247