Document de référence 2012 - Altarea Cogedim

3COMPTES CONSOLIDÉS /NOTES ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDÉSDans un marché moins dynamique, le secteur Logements d’AltareaCogedim continue de gagner des parts de marché avec1 205 millions d’euros TTC de réservations (12) de logements neufsenregistrées au titre de l’année 2011 en progression de 14 % sil’on retraite des réservations au titre du programme Laennec quia généré 52 millions d’euros de réservations en 2011 contre 280millions d’euros en 2010. À fin décembre 2011, le backlog (13) logementss’établit à 1 620 millions d’euros HT, soit 24 mois de chiffred’affaires. Cette situation donne une excellente visibilité à AltareaCogedim des résultats futurs de ce secteur d’activité. Pour faireface à un contexte macroéconomique très volatil, le secteur Logementss’est organisé de telle sorte à pouvoir s’adapter très rapidementà tout type de circonstances : les stocks achevés sont quasinuls et les critères d’engagements (14) sont strictement maintenus,le portefeuille foncier sous promesse est supérieur à 3,0 milliards,soit 30 mois d’activité, et la gamme de produits a été élargie etrenouvelée.Dans un marché encore convalescent, le secteur Bureaux n’a pasencore repris son niveau d’avant la crise financière et économiquede 2008. Malgré les perspectives de pénurie de surfaces neuvesà horizon 2012/2013, peu d’opérations ont été lancées dans uncontexte où les valeurs locatives ne sont pas encore stabilisées etoù la demande placée stagne. À fin 2011, le backlog s’élève à 157millions d’euros, soit plus de 18 mois d’activité.Les principales hypothèses retenues pour le calcul de ces valeursd’entreprise sont les suivantes :• le taux d’actualisation retenu est égal à 11,2 % ;• les cash-flows libres sur l’horizon du business plan reposent surdes hypothèses de volume d’activité et de taux de marge opérationnellequi prennent en compte les hypothèses économiqueset de marché connues à la date de son établissement ;• les valeurs terminales des secteurs Logements et Bureaux (horsle fonds d’investissement Altafund) ont été déterminées avec untaux de croissance retenu à partir de 2016 qui est égal à 1,5 %et un taux de rentabilité sur capitaux engagés (ROCE) comprisentre 14,2 % et 18,2 %.Au 31 décembre 2011 sur la base des hypothèses ainsi décrites, lesjustes valeurs des actifs économiques des secteurs Logements etBureaux sont supérieures à leurs valeurs nettes comptables à lamême date quel que soit le taux de ROCE retenu. Aucune dépréciationn’est à comptabiliser.Le changement jugé par le management raisonnablement possibledes hypothèses à savoir un taux de croissance de 1 % au lieu de1,5 % et un taux d’actualisation de 12,2 % au lieu de 11,2 % conduiraità des évaluations des actifs économiques y compris les actifsincorporels et écarts d’acquisition des secteurs Logements d’unepart et Bureaux d’autre part toujours supérieures à leurs valeursnettes comptables au 31 décembre 2011 sur la base d’une fourchettede taux de rentabilité sur capitaux engagés (ROCE) comprisentre 14,2 % et 18,2 %.Un écart d’acquisition de 15 millions d’euros est affecté au secteurdes centres commerciaux physiques en raison des synergiesapportées par l’acquisition de Cogedim. Cet écart d’acquisition adonc été testé séparément en regard de l’actif net réévalué de continuationde ce secteur.Les écarts constatés au titre de l’acquisition de Cogedim restentdonc au 31 décembre 2011 d’un montant total de 128 millionsd’euros.7.2. Écart d’acquisition issu de l’acquisition deRueduCommerceEn France, les ventes en e-commerce de produits et de servicesont atteint les 45 milliards d’euros contre 37,7 milliards en 2011 soitune progression de 19 % dans un contexte où la consommation desménages est en recul - 2,9 % en 2012.Dans ce marché, la société RueduCommerce avec un volumed’affaires en croissance de 10 % réalise une performance honorablesur un marché très concurrentiel (le nombre de sites marchandssur internet est passé en France d’environ 100 000 en2011 à 117 500 en 2012 et les grandes enseignes ont fortementaccentué leur présence sur ce marché avec leurs propres sites) ;la place de marché (la Galerie Marchande) de RueduCommercecroit de 14 % avec un taux de commission en forte progression de0,8 point ; la distribution en propre de RueduCommerce progressequant à elle de 9 % dans un marché en récession en particulierdans le secteur des produits High-Tech. Rue du commerce maintientson positionnement de site leader au 8 e rang des sites marchandsgénéralistes en France suivant le nombre de visiteursuniques mensuels (i.e. le nombre d’internautes ayant visité le siteau moins une fois sur une période d’un mois – classement Médiamétrie//Netratingsur la période de janvier à novembre 2012). Sontaux de transformation (nombre de commandes sur nombre devisiteurs uniques) est resté stable.Du fait de forts investissements (site, applications mobiles, supportmarketing et embauches de nombreux personnels notammentexperts…) engagés en 2012 et revêtant la nature de chargescomptables, le résultat opérationnel de l’entité ressort en perte.Ces investissements visent à augmenter les prochaines annéessignificativement le volume d’affaires de RueduCommerce en particulierde la Galerie Marchande par un élargissement de son panelde marchands et donc de son offre ; le retour à l’équilibre est égalementun objectif à moyen terme.(12) Les réservations correspondent sur une période donnée aux promesses d’achat de lots immobiliers signées par des clients.(13) Le backlog, également appelé carnet de commandes, est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l’avancement de la construction et des réservationsdes ventes au détail et en bloc à régulariser chez un notaire.(14) Précommercialisation avérée d’au moins 50 % avant acquisition du foncier.82DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2012 ALTAREA COGEDIM