Document de référence 2012 - Altarea Cogedim

COMPTES CONSOLIDÉS /NOTES ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDÉS 37. DÉPRÉCIATION D’ACTIFSEN APPLICATION DE LA NORME IAS 367.1. Écarts d’acquisition issus de l’acquisition deCogedimExercice 2012Dans un marché du Logements neufs orienté significativement àla baisse (près de - 25 % de baisse des ventes en volume au titredu 3 e trimestre 2012 par rapport à la même période de l’annéeprécédente selon la FPI dans son analyse de décembre 2012) enraison d’un contexte économique et financier difficile et d’un fortattentisme des ménages (taux de chômage > 10 % et mise en placede nouvelles mesures de soutien gouvernementale à dimensionplus sociale que les dispositifs antérieurs), Cogedim enregistre unebaisse de ses réservations qui passe de 1 205 millions d’euros TTCà 861 millions d’euros soit une baisse de - 29 % en ligne avec lesévolutions du marché ce qui lui permet de conserver sa part demarché. À fin décembre 2012, le backlog (10) logements s’établit à1 414 millions d’euros HT, soit 18 mois de chiffre d’affaires. Cettesituation donne une bonne visibilité à Altarea Cogedim des résultatsfuturs de ce secteur d’activité. Pour faire face à un contextemacroéconomique dont la perspective à moyen terme est extrêmementfavorable en raison de l’existence d’une demande soutenue(le manque de logements neufs est estimé à 1 million en France), lesecteur Logements s’est organisé de telle sorte à pouvoir s’adaptertrès rapidement à tout type de circonstance : les stocks achevéssont quasi nuls et les critères d’engagements (11) sont strictementmaintenus, le portefeuille foncier sous promesse s’élève à 3,5 milliards,soit 48 mois d’activité, et la gamme de produits a été élargieet renouvelée pour promouvoir les produits d’entrée de gamme etde milieu de gamme de telle façon à répondre aux attentes du marchéexistant et bénéficier le moment venu des mesures incitativesdes pouvoirs publics.Dans un marché encore en repli par rapport à l’année passée(11 milliards d’euros échangés en France soit en repli de 8 % parrapport à l’année précédente), le secteur Bureaux n’a toujours pasrepris son niveau d’avant la crise financière et économique de 2008.À fin 2012, le backlog de VEFA/CPI s’élève à 176,9 millions d’eurosen progression par rapport à l’année passée.Les principales hypothèses retenues pour le calcul de ces valeursd’entreprise sont les suivantes :• le taux d’actualisation retenu est égal à 11,2 % ;• les cash-flows libres sur l’horizon du business plan reposent surdes hypothèses de volume d’activité et de taux de marge opérationnellequi prennent en compte les hypothèses économiqueset de marché connues à la date de son établissement ;• les valeurs terminales des secteurs Logements et Bureaux (horsle fonds d’investissement Altafund) ont été déterminées avec untaux de croissance retenu à partir de 2017 qui est égal à 1,5 %et un taux de rentabilité sur capitaux employés (ROCE) comprisentre 14,2 % et 18,2 %.Au 31 décembre 2012, sur la base des hypothèses ainsi décrites,les justes valeurs des actifs économiques des secteurs Logementset Bureaux sont supérieures à leurs valeurs nettes comptables à lamême date quel que soit le taux de ROCE retenu. Aucune dépréciationn’est à comptabiliser.Le changement jugé par le management raisonnablement possibledes hypothèses à savoir un taux de croissance de 1 % au lieude 1,5 % et un taux d’actualisation de 12,2 % au lieu de 11,2 %conduirait à des évaluations des actifs économiques (ajustés, lecas échéant, dans le secteur du bureau de la valeur des immeublesportés en blanc dès lors qu’il existe une probabilité forte de leurvente à une échéance à court ou moyen terme) y compris les actifsincorporels et écarts d’acquisition des secteurs Logements d’unepart et Bureaux d’autre part toujours supérieures à leurs valeursnettes comptables au 31 décembre 2012 sur la base d’une fourchettede taux de rentabilité sur capitaux engagés (ROCE) comprisentre 14,2 % et 18,2 %.Un écart d’acquisition de 15 millions d’euros est affecté au secteurdes centres commerciaux physiques en raison des synergiesapportées par l’acquisition de Cogedim. Cet écart d’acquisition adonc été testé séparément en regard de l’actif net réévalué de continuationde ce secteur.Les écarts constatés au titre de l’acquisition de Cogedim restentdonc au 31 décembre 2012 d’un montant total de 128 millionsd’euros.Exercice 2011Du fait de l’éclatement du secteur opérationnel de la promotionpour compte de tiers en deux secteurs Logements d’une part etBureaux d’autre part, l’écart d’acquisition de Cogedim d’un montantde 113 millions d’euros a été affecté selon des valeurs relativeset prospectives. Cet écart d’acquisition est ainsi réalloué pour unmontant de 104 millions d’euros au secteur Logements d’une part,et 9 millions d’euros au secteur Bureaux (hors le fonds d’investissementAltafund) d’autre part.Dans ce nouvel environnement sectoriel, la Société a procédé àdeux tests de dépréciation qui ont consisté à comparer la valeurcomptable des actifs économiques y compris les actifs incorporelset écarts d’acquisition du secteur Logements d’une part et du secteurBureaux (hors la valeur du fonds d’investissement Altafund)d’autre part à respectivement les valeurs d’entreprise du Logementsd’une part et du Bureaux d’autre part évaluées par l’expertindépendant (Accuracy). La marque nette d’impôt est directementaffectable au secteur Logements.(10) Le backlog, également appelé carnet de commandes, est composé du CA HT des ventes notariées restant à appréhender à l’avancement de la construction et des réservationsdes ventes au détail et en bloc à régulariser chez un notaire.(11) Précommercialisation avérée d’au moins 50 % avant acquisition du foncier et rythme d’écoulement avéré.DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2012 ALTAREA COGEDIM 81