Document de référence 2012 - Altarea Cogedim

COMPTES CONSOLIDÉS /NOTES ANNEXES AUX COMPTES CONSOLIDÉS 31.9. Immeubles de placementSelon la norme IAS 40, les immeubles de placement sont des biensimmobiliers détenus en vue d’en retirer des loyers ou pour valoriserle capital apporté ou les deux.Les immeubles de placement détenus par le Groupe sont principalementdes centres commerciaux et, accessoirement, desimmeubles de bureaux ou des hôtels.Le portefeuille d’immeubles de placement du Groupe est constituéd’immeubles en exploitation et d’immeubles en cours de développementou de construction pour compte propre.En application de la norme IAS 40, Altarea a opté pour le modèlede la juste valeur (et non pour le modèle du coût, option alternative)et valorise ses immeubles de placement en conséquence àla juste valeur à chaque fois que celle-ci peut être déterminée defaçon fiable. Sinon, ils sont laissés au coût et font l’objet de test devaleurs au minimum une fois l’an et à chaque fois qu’il existe desindices de pertes de valeur.La juste valeur des immeubles de placement est déterminée sur labase d’expertises principalement externes donnant des évaluationsdroits inclus en prenant en compte une décote à hauteur des droitscorrespondant aux frais et droits de mutation. Ces droits s’élèventen France à 6,2 % (idem en 2011), en Italie à 4 % (idem en 2011) et,en Espagne à 1,5 % (idem en 2011).Depuis le 30 juin 2012, l’évaluation externe des actifs du groupeAltarea est confiée à DTZ Eurexi et RCG (RVI filiale de RCG en Italie)selon une répartition équilibrée.Les experts utilisent deux méthodes :• une méthode d’actualisation des flux futurs de trésorerie projetéssur dix ans avec prise en compte d’une valeur de reventeen fin de période déterminée par capitalisation des loyers nets.Dans un contexte de marché peu efficient, les experts ont souventprivilégié les résultats obtenus à partir de cette méthode ;• une méthode reposant sur la capitalisation des loyers nets :l’expert applique un taux de rendement fonction des caractéristiquesdu site (surface, concurrence, potentiel locatif, etc.)aux revenus locatifs (comprenant le loyer minimum garanti, leloyer variable et le loyer de marché des locaux vacants) retraitésde l’ensemble des charges supporté par le propriétaire. Cetteseconde méthode permet de corroborer la valeur déterminéepar la première méthode.Les revenus locatifs prennent notamment en compte :• les évolutions de loyers qui devraient être appliquées lors desrenouvellements ;• le taux de vacance normatif ;• les incidences des plus-values locatives futures résultant de lalocation des lots vacants ;• la progression des revenus due aux paliers ;• le renouvellement des baux arrivant à échéance prochainement ;• un taux d’impayé.L’évaluation des immeubles de placement à la juste valeur estconforme aux recommandations du « Rapport du groupe de travailsur l’expertise immobilière du patrimoine des sociétés faisantpubliquement appel à l’épargne » présidé par M. Georges Barthèsde Ruyter et émis en 2000 et mis à jour en 2012 par la Commissiondes Opérations de Bourse. Les experts font par ailleurs référenceau RICS appraisal and Evaluation standards publié par la Royal Instituteof Chartered Surveyors (Red Book).1.9.1. Immeubles de placement en exploitationLes immeubles en exploitation sont systématiquement évalués àla juste valeur.Au 31 décembre 2012, l’intégralité de la valeur du patrimoine enexploitation a fait l’objet d’une expertise externe.1.9.2. Immeubles de placement en cours dedéveloppement et de constructionPour les immeubles développés pour compte propre, les coûtsengagés y compris le prix d’acquisition des terrains pour le développementet la construction des immeubles sont capitalisés à compterdu démarrage du programme dès la phase de développement(prospection, montage : réponse au concours et précommercialisation,préalablement à la signature des promesses d’achat de foncier,phase administrative : obtention des autorisations avec le caséchéant signature de promesses d’achat de foncier), dès lors qu’ilexiste une assurance raisonnable d’obtenir les autorisations administratives.Ils concernent principalement les dépenses suivantes :• les honoraires d’études et de gérance externes et internes auGroupe ;• les honoraires juridiques ;• les coûts de démolition (le cas échéant) ;• les indemnités d’immobilisation ou les cautions sur foncier ;• les indemnités d’éviction ;• les coûts de construction ;• les frais financiers selon IAS 23 révisée.Les honoraires internes sont principalement les honoraires degérance (gestion des projets jusqu’à l’obtention des autorisations)et les honoraires de MOD (maîtrise d’ouvrage déléguée) qui sontéconomiquement constitutifs du prix de revient de l’actif et sontdonc incorporés dans le coût des immobilisations ou dans celuides stocks le cas échéant. Le montant incorporé s’entend aprèsélimination des marges internes.Depuis le 1 er janvier 2009, les Immeubles de Placement en cours deConstruction (IPUC) sont rentrés dans le champ d’application d’IAS40 et sont évalués à la juste valeur lorsque les critères prédéfinispar la société sont remplis.Le Groupe estime qu’un immeuble en cours de construction peutêtre évalué à la juste valeur de façon fiable si la majeure partie desincertitudes pesant sur la détermination de la valeur ont été levéesou si la date de livraison de l’immeuble est proche.Pour estimer de façon fiable la juste valeur d’un immeuble en coursde construction les trois conditions suivantes doivent être toutesremplies :DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2012 ALTAREA COGEDIM 53