Direito da Propriedade - Fundação Getulio Vargas

A estrutura do direito de superfície
Em se tratando de direito de construir ou plantar sobre solo alheio, fi ca
claro que o direito de superfície representa exceção ao chamado princípio da
acessão. O direito de superfície pode então ser desmembrado em duas realidades:
consistirá no direito de utilizar o domínio útil do solo alheio, excluído
o subsolo, e também resultará na criação de uma propriedade superfi ciária,
que terá por objeto a construção ou plantação lançada ao solo alheio. 36 O direito
de superfície é, portanto, o direito real sobre coisa alheia e também uma
forma de criação de propriedade resolúvel (art. 1.375). Portanto, para que
se constituam os efeitos por ele criados, é vital a sua consignação no Registro
de Imóveis.
SUPERFÍCIE = REGISTRO DE PROPRIEDADE + ESCRITURA DE
SUPERFÍCIE + REGISTRO DE SUPERFÍCIE
MAS EU PERCO O QUE É MEU?
Propriedade resolúvel? Trata-se de uma lógica básica do direito de superfície.
Terminado o prazo, a construção passa a ser de propriedade do dono do
terreno, que, salvo haja previsão em sentido contrário, nem mesmo é obrigado
a indenizar a perda do bem. 37 Parece não ser vantajoso, mas a prática
oriunda de países nos quais a superfície é difundida mostra bem o contrário.
Na realidade, a superfície é mais barata por isso. O preço de um bem nãoperecível
como o solo varia de acordo com o tempo que se será dono dele.
Assim, se alguém for comprar um apartamento por 100 anos, pagará mais
barato do que se fosse comprar a fração ideal do terreno para sempre.
Mas por que só a fração é para sempre? Porque, de acordo com as modernas
técnicas de construção, os prédios têm vida útil limitada. Além disso, se o
prazo for longo, por exemplo, 100 anos, não faria muita diferença?
DUPLICIDADE DE REGIMES
O instituto não foi introduzido no direito brasileiro pelo Código de 2002.
A previsão inicial do direito de superfície deu-se no chamado Estatuto da
Cidade, Lei nº 10.257/01. O direito de superfície encontra-se regulado dos
artigos 21 e seguintes deste diploma legal, que tem por objetivo servir de instrumento
para a criação de políticas urbanas nas cidades brasileiras.
DIREITO DE PROPRIEDADE
36 “Art. 1.369. O proprietário pode conceder
a outrem o direito de construir ou
de plantar em seu terreno, por tempo
determinado, mediante escritura pública
devidamente registrada no Cartório
de Registro de Imóveis.
Parágrafo único. O direito de superfície
não autoriza obra no subsolo, salvo se
for inerente ao objeto da concessão.”
37 CC, art. 1375.
FGV DIREITO RIO 126