Direito da Propriedade - Fundação Getulio Vargas

incentivo ao mercado imobiliário, sendo estimado um crescimento da ordem
de 4% a 8% no próximo ano.
Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas
perspectivas às empresas, através de linhas de créditos mais acessíveis e redução
da carga tributária, e ao adquirente das unidades, que passará a contar
com maiores garantias de recebimento de seu imóvel.
Dentre estas garantias está o patrimônio de afetação, que consiste na adoção
de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter
a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora,
o que confere segurança aos adquirentes quanto à destinação dos
recursos aplicados na obra.
Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de
“efeito bicicleta” ou “pedalada”, que signifi ca a situação das empresas em difi -
culdade econômica que desviam recursos de um novo empreendimento para
um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos
prejuízos já causou no passado, ainda vivos na memória recente do país.
Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e
junto a instituições fi nanceiras, fi cam restritas ao empreendimento em construção,
não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas
pela empresa.
Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora/incorporadora,
os compradores poderão dar continuidade à obra, contratando
outra empresa no lugar da falida, confi gurando o objetivo de garantir ao
consumidor a entrega de imóvel comprado na planta.
Em decorrência dos casos notórios que macularam o mercado no passado,
cogitou-se na criação de empresas específi cas para alguns empreendimentos, denominadas
SPE, ou Sociedade de Propósito Específi co, o que não se constitui na
melhor opção, uma vez não haver garantir de um possível desvio de recursos.
No caso da fi gura do patrimônio de afetação, que é de uso facultativo,
existem maiores garantias aos mutuários, pois prevê a existência de uma comissão
de representantes desde o início da obra, o que difi cultará a ocorrência
de desvios, mesmo porque o patrimônio do incorporador irá responder pelo
empreendimento objeto da afetação.
Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez não foi instituir o patrimônio de
afetação, mas regulamentá-lo, pois sua previsão veio com a Medida Provisória
2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que não surtiu
os efeitos desejados.
O que se espera, de mais importante como efeito prático, e que virá a repercutir
positivamente na economia, é que este instrumento, ao gerar maior
segurança aos contratos, resultará na diminuição dos juros, pois estes são
diretamente ligados ao risco da transação, que irá reduzir.” 33
DIREITO DE PROPRIEDADE
33 http://www.precisao.eng.br/fmnresp/afeta.htm.
FGV DIREITO RIO 96