Direito da Propriedade - Fundação Getulio Vargas

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incentivo ao mercado imobiliário, sendo estimado um crescimento da ordem de 4% a 8% no próximo ano. Dentre as medidas anunciadas, destacam-se aquelas que sinalizam boas perspectivas às empresas, através de linhas de créditos mais acessíveis e redução da carga tributária, e ao adquirente das unidades, que passará a contar com maiores garantias de recebimento de seu imóvel. Dentre estas garantias está o patrimônio de afetação, que consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passará a ter a sua própria contabilidade, separada das operações da incorporada/construtora, o que confere segurança aos adquirentes quanto à destinação dos recursos aplicados na obra. Esta medida se torna relevante para evitar o que o mercado apelidou de “efeito bicicleta” ou “pedalada”, que signifi ca a situação das empresas em difi - culdade econômica que desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente, formando um ciclo vicioso que tantos prejuízos já causou no passado, ainda vivos na memória recente do país. Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições fi nanceiras, fi cam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidas pela empresa. Dessa forma, na hipótese de ocorrer falência da empresa construtora/incorporadora, os compradores poderão dar continuidade à obra, contratando outra empresa no lugar da falida, confi gurando o objetivo de garantir ao consumidor a entrega de imóvel comprado na planta. Em decorrência dos casos notórios que macularam o mercado no passado, cogitou-se na criação de empresas específi cas para alguns empreendimentos, denominadas SPE, ou Sociedade de Propósito Específi co, o que não se constitui na melhor opção, uma vez não haver garantir de um possível desvio de recursos. No caso da fi gura do patrimônio de afetação, que é de uso facultativo, existem maiores garantias aos mutuários, pois prevê a existência de uma comissão de representantes desde o início da obra, o que difi cultará a ocorrência de desvios, mesmo porque o patrimônio do incorporador irá responder pelo empreendimento objeto da afetação. Na verdade, o que a Lei 10.931/94 fez não foi instituir o patrimônio de afetação, mas regulamentá-lo, pois sua previsão veio com a Medida Provisória 2.221, de setembro de 2004, embora de forma imprecisa, que não surtiu os efeitos desejados. O que se espera, de mais importante como efeito prático, e que virá a repercutir positivamente na economia, é que este instrumento, ao gerar maior segurança aos contratos, resultará na diminuição dos juros, pois estes são diretamente ligados ao risco da transação, que irá reduzir.” 33 DIREITO DE PROPRIEDADE 33 http://www.precisao.eng.br/fmnresp/afeta.htm. FGV DIREITO RIO 96
CASO GERADOR Histórico do processo xxxx, movido pelo escritório yyy contra a Encol Incorporadora: HISTÓRICO DO PROCESSO ENCOL O TERRENO Na data de 07 de junho de 1993, CLÁUDIO MACÁRIO CONSTRU- TORA LTDA. e a ENCOL S/A ENGENHARIA, COMÉRCIO E INDÚS- TRIA celebraram três escrituras públicas de promessa de compra e venda dos imóveis constituídos por 3 frações de 1/7 do lote 04 do PA 27.233, na Barra da Tijuca, Rio de Janeiro, onde, construir-se-iam os projetos arquitetônicos previamente aprovados de prédios residenciais multifamiliares, cabendo à empresa permutante dos terrenos 68 (sessenta e oito) do total das 264 unidades previstas para cada um dos prédios, num total de 204 apartamentos, dos 792 (setecentos e noventa e dois) que integram os três prédios a serem construídos — SAN FILIPO e VILLA BORGHESE (BLOCO I Ed. SAN MARCO e BLOCO II Ed. SAN MICHEL). PROMESSAS DE VENDA NÃO REGISTRADAS Como praxe da empresa, em todos os seus empreendimentos, a ENCOL não registrava memoriais de incorporação embora protocolasse no cartório pedido a ele referente, isso fazendo no intuito de conseguir prometer diferentes datas de entrega e até prometer vender mais apartamentos do que efetivamente existentes, esquema denunciado pelos jornais, que funcionava como overbooking para desistências e retomadas de unidades no curso da obra, podendo assim operar sucessivas transferências de titularidade em prejuízo dos cofres públicos. SONHO DESFEITO Com a paralisação das obras, contados os cobres e feitas as contas, os compradores tinham entregue à Encol 27 milhões e os engenheiros da própria diziam que a construção continha pouco mais do que a metade desse valor. CAUTELA DOS ADQUIRENTES Mais de uma centena de adquirentes lesados requereram a averbação do contrato particular de promessa de compra e venda da sua unidade perante o cartório do Registro de Imóveis, com o intuito de conferir direito real oponível a terceiros, nos termos do Art. 35, § 4º da Lei de Condomínio e Incor- DIREITO DE PROPRIEDADE FGV DIREITO RIO 97
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