Ausgabe 04/2023

Kosten das überschätze Thema
„Das Kostenthema ist vielleicht ein wenig
überschätzt“, bringt sich nun auch Christoph
Löffler, EPEA part of Drees & Sommer
in Österreich, in die Diskussion ein. „In der
Planung ist es wichtig, Dinge zu beachten
und unsere Baukultur zu hinterfragen. In
der Ausschreibung wird oft das ‚Copy Paste‘
von damals wieder und wieder verwendet.
Es geht aber darum, zu hinterfragen, wie wir
momentan bauen. Lässt sich das unkompliziert
verbessern? Lassen sich Materialien
austauschen, die von den Inhaltsstoffen her
problematisch sind?“
„Bei den Baustoffen geht es um Skalierung.
Sobald Nachfrage für diese recyclebaren
Materialien herrscht, geht es mit dem Preis
runter. In der Planung ist es also das kritische
Hinterfragen des momentanen Bauens. Bei
Produkten und Materialien geht es darum,
die richtigen Baustoffe zu skalieren, sodass
da eine Nachfrage entsteht. Die Dinge, mit
denen wir am Ende des Lebenszyklus nichts
anfangen können, müssen wir reduzieren,
um so den Shift zu bewerkstelligen“, so Löffler.
„Wir können es uns ökologisch nicht
leisten, so weiterzubauen wie bisher. Es ist
für Investoren ein großes Risiko, nicht auf
das Thema Kreislaufwirtschaft zu reagieren.
Wir sprachen Taxonomie vorher an. Es kann
genauso gut kommen, dass der Abbruch
und der Rückbau mit in die Bilanzierung
aufgenommen werden. Wenn man lauter
Materialien hat, mit denen man nichts anfangen
kann, oder wenn Deponiegebühren
angehoben werden, dann wird es nicht nur
Leuchtturm-Projekte geben, sondern es wird
in die Masse gehen“, ist sich Löffler sicher.
„Das sehen wir bei Lehmbau. Es gibt ganz wenige
andere Hersteller, die das tun. Wenn der
Markt da ist, wird es da Skalierungseffekte
geben.“
Woher aber sollen die neuen Baustoffe kommen?
Reagiert die Baustoffindustrie? Löffler:
„Zum Teil aus den Gebäuden selbst. Einer
unserer wichtigsten Leistungsbausteine ist
‚Urban Mining‘. Da sehen wir uns an, welche
Materialien verbaut sind und von wem sie
kommen. Aber ganz ohne neue innovative
Baustoffe wird es nicht gehen.“
Skalierung das Um und Auf
Koschek kommt noch einmal kurz auf das
Skalierungsthema zu sprechen: „Wir haben
bei einem Wettbewerb mit einem Lehmbauplatten-Innenausbau
gewonnen: Lehm
statt Gips. In der Ausführung kamen dann
aber wieder Gipskartonplatten zum Einsatz.
Die Verfügbarkeit wäre gegeben. Aber: Der
größte deutsche Anbieter bedient im Vergleich
zu Gipskarton unter einem Prozent.
Für ihn ist es schwer, für seine Produkte EPD
herzustellen. Es fehlt ihm dazu die finanzielle
Kraft. Ohne EPD schafft er aber die Skalierung
nicht. Ein Teufelskreis.“ Fazit: „Die
Lehmplatten kosten (noch) das doppelte von
Gipskartonplatten. Lehm aber hat positive
Auswirkungen auf das Raumklima. Es gibt
Mieter, die bereit sind, dafür auch höhere
Mieten zu zahlen.“
Da stellt sich die Frage, so Immobilienexperte
Manuel Fegerl, KPMG, welche Auswirkungen
die ESG-Transformation auf die werttreibenden
Parameter bei Ertragsimmobilien haben.
„Wir haben dazu eine eigene Arbeitsgruppe
gegründet. Wir diskutieren einfach darüber.
Es ist nicht so trivial, wie es aussieht. Einfach
einen Prozentsatz ansetzen, funktioniert
leider nicht. Es gibt unterschiedliche Trigger,
die sich auf werttreibenden Parameter
auswirken. Ist zum Beispiel ein potentieller
Mieter bereit, für „Nachhaltigkeit“ mehr zu
bezahlen? Sprich, können die gestiegenen
CapEx über den erhöhten Hauptmietzins
wieder zurückverdient werden, wenn uA
die Betriebskosten sinken? Oder vielleicht
kann die generelle Leerstandsquote reduziert
68 ImmoFokus