Ausgabe 04/2023

Zum Autor
ÖVI Präsident Georg Flödl ist geschäftsführender Partner
von Funk Immobilien, seit langem in unterschiedlichen
Funktionen in der Immobilienbranche tätig und
Mitbegründer der ÖVI Young Professionals.
Gründerzeithäuser – vom Mietrecht bedroht
Kommentar: Georg Flödl
Im Rahmen der gerade in Diskussion befindlichen Novelle der
Wiener Bauordnung ist das Thema der wirtschaftlichen Abbruchreife
von Gründerzeithäusern wieder auf dem Tapet. Ein Manko der im
Jahr 2018 erfolgten Novellierung der entsprechenden Bestimmung
(§ 60 Abs. 1 lit. d) liegt darin, dass das öffentliche Interesse am Erhalt
eines Gebäudes lediglich am Stadtbild festgemacht wird, während
insbesondere in der politischen
und medialen Debatte
dieser Bestimmung offengelegt
wurde, dass die Schutzmotive
in Wirklichkeit durch andere
Aspekte (Preisbegrenzungen
des Mietrechts) mitbestimmt
werden.
Gesamthafte Analyse
Die Frage des Umgangs mit
dem Bestand (bloße Erhaltungssanierung,
Aufstockung,
Transformation, eventuell
Teilabbruch, im Einzelfall auch
gänzlicher Abbruch) sollte
anhand einer gesamthaften
Analyse von Bestand und Potenzialen
(Nachverdichtung, funktionale Verbesserung, energetische
Optimierung et cetera) geprüft werden. Die Wirkung auf das Stadtbild
spielt dabei zweifelsohne eine wichtige Rolle, weitere Aspekte sind
aber eben nicht minder relevant. Zum Beispiel weist der gründerzeitliche
Bestand – insbesondere außerhalb des Gürtels – auch zahlreiche
Objekte auf, die von Errichtung an deutlich geringere Qualitäten (Bausubstanz,
strukturelle Qualitäten wie Geschosshöhen, teils sehr enge
Stiegenhäuser et cetera) geboten haben als das „klassische Gründerzeithaus“,
dessen Erhalt jedenfalls zu verfolgen ist.
Die nun vorgeschlagene Verschärfung der Voraussetzungen für eine
wirtschaftliche Abbruchreife ist kritisch zu sehen, nicht zuletzt auch
deswegen, weil die neuen Begriffe „wirtschaftliche Ertragsoptimierungspotenziale“,
„schuldhafte Vernachlässigung“ oder „Kenntnis“
einer „schuldhaften Vernachlässigung der Erhaltungspflicht“ mannigfaltige
Auslegungsfragen aufwerfen.
Rechtlich besonders kritisch
scheint die Regelung für den
Rechtsnachfolger im Liegenschaftseigentum.
Wie sollte der
Nachweis geführt werden, dass
er Kenntnis über die schuldhafte
Vernachlässigung des Voreigentümers
hatte oder haben musste?
Soll hier ernsthaft eine Rückwirkung
statuiert werden?
Fragwürdiger
bürokratischer Aufwand
Alles in allem ist angesichts der
vorgeschlagenen Bestimmungen
der Eindruck zu gewinnen, dass
ein drängender politischer Wille
zu einem juristischen Wagemut geführt hat, der allen Beteiligten (vor
allem dem Magistrat!) noch großes Kopfzerbrechen bereiten wird. Es
ist dringend davon abgeraten, diese Bestimmungen zu beschließen,
auch weil sie einen fragwürdigen bürokratischen Aufwand bedeuten.
Der Schutz des Gründerzeithauses könnte und sollte über das Mietrecht
und eine Lockerung der rigorosen Preisbeschränkungen (insbesondere
nach Durchführung einer thermischen Sanierung) erfolgen.
Dieser Weg wäre viel aussichtsreicher und ein besserer Anreiz für die
Immobilieneigentümer!
Fotos: Stephan Huger, Adobe Stock
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