Ausgabe 04/2023

ImFokus
gute IT-Infrastruktur sowie eine Arbeitsplatztypologie,
die verschiedene Tätigkeiten unterstützt
– Stichwort „Activity-based-Working“-Konzept.
In eine ähnliche Kerbe schlägt Lukas Weinwurm.
Ein Problem sei nur, dass es oft zu wenig Büroflächen
gebe, die tätigkeitbasierte Arbeit fördern.
Für den 3SI-Experten Pasquali geht es in den
„neuen Arbeitswelten“ nicht nur um das Home-
Office. Er wünscht sich mehr Hubs, wo man
„remote arbeiten kann, aber nicht zuhause ist“.
„Es könnte etwa durchaus mehr Anbieter von
servicierten Konzepten geben“, bringt er den
Bedarf auf den Punkt.
Flächenbedarf ändert sich rasant
Für die Geschäftsführerin der ÖRÄG Immobilien
Vermittlung GmbH , Elisa Stadlinger, hinterfragen
die Unternehmen heute mehr als früher,
wie Flächen genutzt werden und wofür überhaupt
Miete gezahlt wird. „Sie wollen nur für Flächen
bezahlen, die genutzt werden. Daher verändert
sich der Flächenbedarf rasant“, meint sie zu
Beginn der Diskussion in der Gruppe E. Bei der
Umsetzung von Desksharing-Konzepten sei man
draufgekommen, dass man mehr Flächen für
Kommunikation und Teamwork benötige. „Der
Trend geht definitiv weg von Einzelarbeitsplätzen
wie vor zehn oder 20 Jahren hin zu Teambüros,
Meetingzonen, Call-Rooms.“
Österreich hat aus Sicht von Stadlinger eine
gewisse Sonderstellung, da hier sehr gerne im
Büro gearbeitet werde, auch weil die Anfahrtswege
nicht so lange wären. Aber bei Neuanmietungen
würden die Unternehmen heute vermehrt
auf eine bessere Lage und bessere Qualität
achten. „Schlecht und alleine Sitzen kann man
zuhause am Küchentisch“, bringt es die Expertin
auf den Punkt, um im selben Atemzug hinzuzufügen:
„Unternehmenskultur kann nur im
Büro passieren.“ Das sieht auch Jutta Perfahl-Strilka,
Geschäftsführerin Workforce Transformation
bei PwC Österreich, so: „Das Büro ist ein Teil und
eine Ausdrucksform der Firmenkultur und
spiegelt auch den Arbeitgeber wider.“ Und laut
Matthias Prichzi, Niederlassungsleiter von
Turner & Townsend Österreich, muss auch
darauf geachtet werden, den Mitarbeitern einen
Arbeitsplatz anzubieten, für den sie bereit wären,
ins Büro zu kommen.
Nur das Beste
Daniel Thum, Head of Investments Real Estate
bei der ERSTE Immobilien KAG, macht aktuell
eine starke Nachfrage nach den besten Büroflächen
in den besten Lagen aus. „Das wird sich
auch wieder umkehren und ältere Bürogebäude,
die nicht in Spitzenlagen liegen, aber öffentlich
gut angebunden sind, werden keine Stranded-
Assets, sondern mit den notwendigen Investitionen
auch wieder Nachfrage erfahren. Es gibt
schließlich genug Unternehmen, die die in
Top-Lagen verlangten Mieten nicht zahlen
können oder wollen und die Folgen der Zinsanhebungen
werden vielerorts auch erst nächstes
Jahr spürbar werden.“ So oder so würden aktuell
viele Firmen neue Räumlichkeiten suchen,
um sich an die neuen Arbeitswelten anzupassen.
Stadlinger kann aus ihren Kundengesprächen
bestätigen, dass nicht jeder am Hauptbahnhof
„Wer auf Flächenqualität und
‚New Work‘ setzt, hat bessere
Karten im Recruiting.“
Michael Wöss,
Flughafen Wien
sitzen will oder kann. Oft müsse man einfach
aus der jeweiligen Lage das Beste herausholen.
„Die Vermieter müssen sich wiederum überlegen,
welche Vorteile Büros in den schlechteren Lagen
bieten können.“
Im Fokus: Flächenqualität
Aus seinem beruflichen Alltag weiß Prichzi von
großen Unternehmen, die zwar eine bestimmte
Fläche in einer bestimmten Lage mieten, darüber
hinaus aber noch viel Geld in den Ausbau
investieren müssen. „Früher galt Lage, Lage,
Lage als das Wichtigste. Heute wird auch die
Qualität der Flächen thematisiert, es wird etwa
hinterfragt, ob es Rückzugsbereiche und eine
gute Küche gibt, wie man gemeinsam arbeiten
kann oder wie das Internet funktioniert“, sagt
Prichzi. Anita Körbler, geschäftsführende Gesellschafterin
von trovato, entgegnet, dass bei
Start-ups und im PropTech-Sektor neben dem
Thema Desk-Sharing weiterhin die Lage des
Büros ausschlaggebend ist. „Obwohl viele Mitarbeiter
vorwiegend von zuhause arbeiten, muss
das Büro gut erreichbar sein. Kein Programmierer
wird weit über 40 Minuten Anfahrtsweg in
Kauf nehmen, nur um in einem schönen Turm
mit schöner Aussicht zu sitzen.“
„Bis ‚New Work‘ auf
breiter Front umgesetzt
wird, werden noch einige
Jahre vergehen.“
Stefan Wernhart,
EHL Gewerbeimmobilien
„Wie stark Home-Office
angenommen wird, hängt
von der Situation der
Mitarbeiter zuhause ab.“
Peter Vcelouch,
CERHA HEMPEL Rechtsanwälte
„In manchen Branchen ist es den Mitarbeitern
wichtig, ein- bis zweimal in der Woche zusammenzukommen,
um sich kreativ auszutauschen“,
so Körbler weiter. Schließlich würden sich aus
Gesprächen in der Teeküche oft die besten Ideen
ergeben. In die gleiche Kerbe schlägt auch
Perfahl-Strilka: „Arbeitspakete kann man wunderbar
im Home-Office abarbeiten. Gemeinsam
etwas zu erarbeiten und ungeplant voneinander
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